51~55번 24년 35회 1차 1교시 2과목 공인중개사 시험 기출문제

접수일 2025년 8월 4일 오전 9시 접수 시작

시험 접수 까지 D - 115일

 

공인중개사 시험일 2025년 10월 25일 토요일 오전 9시 30분 시험 시작

시험 D-197일

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기출문제

공인중개사편

Q-Net 공인중개사

 

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51. 물권에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 관습법에 의한 물권은 인정되지 않는다.
② 저당권은 법률규정에 의해 성립할 수 없다.
③ 부동산 물권변동에 관해서 공신의 원칙이 인정된다.
④ 1필 토지의 일부에 대해서는 저당권이 성립할 수 없다. 
⑤ 물건의 집단에 대해서는 하나의 물권이 성립하는 경우가 없다.

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✅ 정답: ④ 1필 토지의 일부에 대해서는 저당권이 성립할 수 없다.

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🔍 간단 해설:

저당권은 반드시 독립된 물건(부동산) 전체를 대상으로 해야 하며, 1필지 중 일부만을 대상으로는 저당권을 설정할 수 없다. 이는 물권의 객체가 특정되어야 한다는 원칙 때문이다.

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📘 개념 정리:

🔹 물권이란?
→ 특정한 물건(동산 또는 부동산)을 직접 지배할 수 있는 권리야. 예를 들면 소유권, 저당권, 유치권 등이 있어.
🔹 저당권이란?
→ 채권자가 채무자의 부동산 등에 대해 담보를 설정하고, 나중에 채무자가 빚을 갚지 않으면 그 담보물건을 팔아서 우선적으로 변제받을 수 있는 권리야.
🔹 1필지란?
→ 법적으로 하나로 등록된 토지를 말해. 전체가 하나의 단위야.
🔹 왜 일부 토지엔 저당권이 안 되나요?
→ 저당권을 설정하려면 대상이 "명확히 특정"되어야 하는데, 일부만으로는 불명확하기 때문이야.

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📌 보기별 해설:

① 관습법에 의한 물권은 인정되지 않는다. ❌
→ 틀렸어! "관습법상 물권"도 인정돼. 예를 들어 관습법상 분묘기지권이 있어.
② 저당권은 법률규정에 의해 성립할 수 없다. ❌
→ 저당권은 법률에 따라 성립하는 대표적인 제한물권이야. 따라서 법률규정에 의해 성립 가능해.
③ 부동산 물권변동에 관해서 공신의 원칙이 인정된다. ❌
→ 우리나라는 "부동산 물권변동에 있어서는 공신의 원칙을 인정하지 않는다."
→ 공신의 원칙이란? 등기만 믿고 사면 보호받는 제도인데, 한국은 인정하지 않아!
④ 1필 토지의 일부에 대해서는 저당권이 성립할 수 없다. ✅
→ 맞는 말! 물권은 특정되어야 하므로 1필지의 일부에 대해서는 저당권 설정이 불가해.
⑤ 물건의 집단에 대해서는 하나의 물권이 성립하는 경우가 없다. ❌
→ 틀렸어! 예외적으로 집단 전체를 대상으로 하나의 물권이 성립하는 경우도 있어. 예: 공장재단, 광업재단 등.

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🧠 핵심 요약표:

보기 판단 이유 요약

①	❌	관습법상 물권도 인정됨 (예: 분묘기지권)
②	❌	저당권은 법률로 성립함
③	❌	공신의 원칙은 부동산엔 적용 안 됨
④	✅	1필지 일부는 물권대상이 아님
⑤	❌	일부 집단물건엔 물권 가능함 (공장재단 등)

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52. 등기 없이도 부동산 물권취득의 효력이 있는 경우를 모두 고른 것은? 다툼이있으면판례에따름다툼이 있으면 판례에 따름
ㄱ. 매매
ㄴ. 건물신축
ㄷ. 점유시효취득
ㄹ. 공유물의 현물분할판결
① ㄱ, ㄴ
② ㄴ, ㄷ
③ ㄴ, ㄹ 
④ ㄷ, ㄹ
⑤ ㄱ, ㄷ, ㄹ

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✅ 정답: ③ ㄴ, ㄹ

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🔍 간단 해설:

• 등기 없이도 부동산 물권을 취득할 수 있는 예외적인 경우가 있음.
• 대표적인 예외가 바로 건물신축, **판결에 의한 공유물 분할(현물분할판결)**임.

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📘 개념 정리: "등기 없이도 효력 있는 경우"

사례 등기 필요 여부 이유

ㄱ. 매매	⛔ 필요함	원칙적으로 매매는 계약만으로는 부동산 소유권 이전이 안 되고 등기해야 효력 발생
ㄴ. 건물신축	✅ 필요 없음	부동산에 새로 건물을 지으면, 사실상 취득이 인정되어 등기 없어도 소유권 취득
ㄷ. 점유시효취득	⛔ 필요함	시효기간이 지나도 소유권 등기를 해야 완전히 소유권 취득
ㄹ. 공유물 현물분할판결	✅ 필요 없음	판결로 물건이 나뉘어졌다면, 등기 없이도 바로 소유권 발생함

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💡 초보자용 예시:

• 건물신축(ㄴ): 내 땅에 내가 건물을 새로 지으면, 굳이 등기 안 해도 내 것이 됨.
• 현물분할판결(ㄹ): 원래 공유로 같이 소유하던 부동산을 법원이 A는 앞마당, B는 뒤마당! 하고 나눠주면 등기 안 해도 그 부분은 바로 소유됨.
• **매매(ㄱ)**는 등기해야 진짜 내 것이 됨. 계약만으로는 안 돼!

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53. 점유보호청구권에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 점유권에 기인한 소는 본권에 관한 이유로 재판하지 못한다.
② 과실 없이 점유를 방해하는 자에 대해서도 방해배제를 청구할 수 있다.
③ 점유자가 사기를 당해 점유를 이전한 경우, 점유물반환을 청구할 수 없다.
④ 공사로 인하여 점유의 방해를 받은 경우, 그 공사가 완성한 때에는 방해의 제거를 청구하지 못한다.
⑤ 타인의 점유를 침탈한 뒤 제3자에 의해 점유를 침탈당한 자는 점유물반환청구권의 상대방이 될 수 있다.

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✅ 정답: ⑤

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🔍 간단 해설:

⑤번 지문은 틀린 설명이다.

• 점유물반환청구권은 점유를 "직접 침탈한 자"에게만 행사할 수 있고, 제3자가 다시 침탈했다고 해서 그 제3자가 청구권의 상대방이 되는 건 아니다.

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📘 개념 정리:

🔹 점유란?
→ 어떤 물건을 사실상 지배하고 있는 상태. 예: 집에 살고 있거나, 물건을 들고 다니는 것.
🔹 점유보호청구권이란?
→ 누군가 내 점유(사실상 지배)를 방해하거나 침탈했을 때, 나의 점유를 보호받기 위해 청구할 수 있는 권리야.

• 방해배제청구권: 현재 점유를 방해받고 있는 경우, 방해하지 말라고 요구
• 방해예방청구권: 곧 방해가 예상되는 경우, 미리 하지 말라고 요구
• 점유물반환청구권: 점유 자체를 빼앗겼을 때, 다시 돌려달라고 요구

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📌 보기별 해설:

① O
점유권에 근거한 소송은 점유 자체에 대한 것이기 때문에, 본권(진짜 권리) 여부와 무관하게 판단해.
② O
과실이 없더라도 점유를 방해했다면, 방해배제를 청구할 수 있어. 고의냐 실수냐는 중요하지 않음.
③ O
사기로 점유를 넘겼다면, 자발적으로 넘긴 것으로 보기 때문에 점유물반환청구는 안 돼. 민법상 사기는 별개로 다뤄.
④ O
공사가 끝났다면 더 이상 방해가 지속되고 있다고 보긴 어렵기 때문에 방해의 제거는 청구할 수 없어.
⑤ ❌ (정답)
점유물반환청구는 점유를 "직접 침탈한 자"에게만 가능해. 제3자가 다시 뺏었다고 해도 그 사람은 상대방이 아니야.

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🧠 핵심 요약표:

보 기 설명 옳고 그름

①	점유권은 본권과 별개	⭕
②	과실 없어도 방해배제 가능	⭕
③	사기로 넘긴 점유는 반환청구 불가	⭕
④	공사 끝나면 방해제거청구 못함	⭕
⑤	제3자에게 점유물반환청구 ❌	❌ 정답

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54. 甲은 자신의 토지를 乙에게 매도하여 인도하였고, 乙은 그 토지를 점유·사용하다가 다시 丙에게 매도하여 인도하였다. 甲과 乙은 모두 대금 전부를 수령하였고, 甲·乙·丙 사이에 중간생략등기의 합의가 있었다. 다음 설명 중 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 甲은 丙을 상대로 소유물반환을 청구할 수 있다.
② 甲은 乙을 상대로 소유물반환을 청구할 수 없다.
③ 丙은 직접 甲을 상대로 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
④ 丙은 乙을 대위하여 甲을 상대로 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
⑤ 만약 乙이 인도받은 후 현재 10년이 지났다면, 乙은 甲에 대해 소유권이전등기를 청구할 수 없다.

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✅ [정답 및 간단 해설]
✅ 정답: ②
→ 중간생략등기의 합의가 있는 경우, 매도인 甲은 중간매수인 乙에게 더 이상 소유권을 주장할 수 없다.

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✅ [전체 보기별 상세 해설]
① 甲은 丙을 상대로 소유물반환을 청구할 수 있다. ❌
→ 甲은 乙에게 유효하게 소유권을 이전하였고, 丙은 乙로부터 토지를 인도받았으므로 甲은 丙에 대해 소유물반환을 청구할 수 없다.
② 甲은 乙을 상대로 소유물반환을 청구할 수 없다. ✅
→ 중간생략등기의 합의가 있었고, 매매대금도 모두 수령한 상태이므로 甲은 더 이상 乙에게 소유권을 주장하거나 반환을 청구할 수 없다.
③ 丙은 직접 甲을 상대로 소유권이전등기를 청구할 수 없다. ✅
→ 중간생략등기의 합의가 있더라도, 丙은 乙을 통해 등기를 받아야 하며, 甲을 상대로 직접 등기를 청구할 수는 없다.
④ 丙은 乙을 대위하여 甲을 상대로 소유권이전등기를 청구할 수 없다. ✅
→ 대위는 일정한 요건이 필요한 제도이며, 이 경우 그 요건이 충족되지 않아 대위청구는 인정되지 않는다.
⑤ 만약 乙이 인도받은 후 현재 10년이 지났다면, 乙은 甲에 대해 소유권이전등기를 청구할 수 없다. ❌
→ 乙은 유효한 매매계약에 의해 토지를 양수한 자이므로, 10년이 지났더라도 甲에게 등기를 청구할 수 있다.

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✅ [💡 개념 정리]
❓ 중간생략등기 = 부동산 거래 시 실질적으로 중간 매수인에게 등기를 거치지 않고 최종 매수인에게 바로 소유권이전등기를 해주는 것을 말함. → 판례상 허용되며, 매도인과 최종매수인의 합의가 있는 경우 유효함.
❓ 소유물반환청구 = 소유자가 자신의 물건을 타인이 불법으로 점유하고 있을 때, 그 반환을 청구하는 것. → 단, 이미 소유권을 유효하게 넘긴 경우에는 청구 불가

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✅ [📌 핵심 요약표]
보기 정오 판단 해설 요약

①	❌ 틀림	甲은 소유권을 이미 상실하여 丙에게 청구 불가
②	✅ 맞음	甲은 乙에게 소유물반환 청구 불가
③	✅ 맞음	丙은 직접 甲에게 등기청구 불가 (중간생략등기라도)
④	✅ 맞음	丙은 대위청구 요건 부족으로 청구 불가
⑤	❌ 틀림	乙은 여전히 甲에게 등기청구 가능함

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55. 부동산 공유에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
① 공유물의 보존행위는 공유자 각자가 할 수 있다.
② 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있다.
③ 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.
④ 공유자는 자신의 지분에 관하여 단독으로 제3자의 취득시효를 중단시킬 수 없다.
⑤ 공유물 무단점유자에 대한 차임 상당 부당이득반환청구권은 특별한 사정이 없는 한 각 공유자에게 지분 비율만큼 귀속된다.

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✅ [정답 및 간단 해설]
✅ 정답: ④

• 판례에 따르면 공유자는 자신의 지분에 대해 단독으로 시효중단(예: 소송 제기 등)이 가능하므로 ④는 틀린 설명이다.

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✅ [전체 보기별 상세 해설]
① 공유물의 보존행위는 공유자 각자가 할 수 있다. ✅

• 보존행위란 공유물의 상태를 그대로 유지하기 위한 행위로, 예를 들어 지붕을 고치거나 담장을 수리하는 등의 일이 이에 해당된다.
• 이러한 보존행위는 각 공유자가 단독으로 해도 무방하다.

👉 예시: A, B가 공동으로 소유한 건물의 벽에 금이 가자 A가 혼자 수리함. 이는 정당함.
② 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있다. ✅

• 공유자는 지분만큼 전부를 사용할 권리가 있으며, 단독으로 특정 부분을 점유하는 것은 다른 공유자의 동의가 필요하다.

👉 예시: A가 1/3, B가 2/3의 지분을 가진 경우 건물 전체를 같이 쓰되, 수익은 각자의 지분대로 나눔.
③ 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다. ✅

• 처분(팔거나 담보 제공 등)이나 변경(구조 변경 등)은 전 공유자의 동의가 필요하다.

👉 예시: A가 동의 없이 건물 일부를 철거하고 개조하는 것은 불법.
④ 공유자는 자신의 지분에 관하여 단독으로 제3자의 취득시효를 중단시킬 수 없다. ❌

• 판례는 공유자가 자신의 지분을 보호하기 위해 제기한 소송 등은 시효중단 사유로 본다.

👉 예시: A가 무단 점유자 C에게 자신의 지분을 되찾기 위해 소송 제기 → 시효중단 인정됨.
⑤ 공유물 무단점유자에 대한 차임 상당 부당이득반환청구권은 특별한 사정이 없는 한 각 공유자에게 지분 비율만큼 귀속된다. ✅

• 무단 점유자가 있을 경우 부당이득은 공유자의 지분 비율에 따라 각자에게 반환되어야 한다는 것이 판례이다.

👉 예시: A(1/2), B(1/2) 공유하는 땅을 제3자가 무단 점유하고 월세 100만 원 벌었다면 A, B는 각 50만 원씩 청구 가능.

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✅ [💡 개념 정리]
❓ 보존행위 = 공유물의 현재 상태를 그대로 유지하는 행위.
예: 담장 보수, 누수 방지공사 등 → 공유자 단독으로 가능.
❓ 취득시효 = 일정 기간(보통 20년) 타인의 부동산을 점유하고 있으면 등기 없이 소유권을 인정받을 수 있는 제도.
하지만 이를 막기 위해 소유자는 '시효중단'을 해야 하며, 자신의 지분만큼은 단독으로 시효중단 가능함.
❓ 부당이득반환청구권 = 다른 사람이 부당하게 얻은 이익을 반환하라고 청구할 수 있는 권리.

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✅ [📌 핵심 요약표]
보기 정오 판단 핵심 이유 간단 예시

①	✅	보존행위는 단독 가능	지붕 수리 등 단독 가능
②	✅	전부 사용 가능, 수익은 지분 비례	A(1/3), B(2/3) → 수익도 1:2로 나눔
③	✅	처분·변경은 전원의 동의 필요	A가 혼자 철거 → 불가능
④	❌	자신의 지분은 단독 시효중단 가능	A가 소송 제기 → 시효중단 인정
⑤	✅	부당이득은 지분 비율로 귀속	무단점유 수익 → 각 지분 비율로 청구

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