61~65번 23년 34회 2차 1교시 공인중개사 시험 기출문제

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61. 도시 및 주거환경정비법령상 조합의 정관을 변경하기 위하여 총회에서 조합원 3분의 2 이상의 찬성을 요하는 사항이 아닌 것은?

① 정비구역의 위치 및 면적  
② 조합의 비용부담 및 조합의 회계  
③ 정비사업비의 부담 시기 및 절차  
④ 청산금의 징수·지급의 방법 및 절차  
⑤ 시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용

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✅ 정답: ④ 청산금의 징수·지급의 방법 및 절차

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🔍 보기별 해설 및 용어 설명

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✅ ① 정비구역의 위치 및 면적

정비사업의 핵심적인 범위이기 때문에,
조합원 3분의 2 이상의 동의를 받아야 정관 변경 가능!

📌 용어:

• 정비구역: 재개발·재건축 등의 정비사업이 실시되는 구역.

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✅ ② 조합의 비용부담 및 조합의 회계

조합의 재정과 직결되기 때문에,
중대한 사안으로 보고 3분의 2 이상 찬성 필요.

📌 용어:

• 조합 회계: 조합의 수입·지출을 기록하고 감사받는 구조

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✅ ③ 정비사업비의 부담 시기 및 절차

사업비 부담 방식은 조합원 개개인에게 큰 영향을 미치므로,
엄격한 의결 요건이 적용됨.

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❌ ④ 청산금의 징수·지급의 방법 및 절차

청산금은 사업 종료 후 정산 성격의 사항이기 때문에
중요도는 낮아 일반 정관 변경 절차로 처리 가능.
→ 그래서 정답!

📌 용어:

• 청산금: 분양받은 권리와 실제 분담금 간 차이를 정산하는 금액

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✅ ⑤ 시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용

시공자 선정은 사업 전체에 중대한 영향을 미치므로
정관에 규정된 내용 변경 시 3분의 2 이상 동의 필요!

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💡 예시로 쉽게 이해하기

서울의 A조합이 시공자를 삼성건설에서 현대건설로 변경하려고 합니다.
이때 시공자와의 계약 내용이 바뀌는 경우,
이는 정관상 중요한 조항이므로 조합원 3분의 2 이상이 찬성해야 변경 가능합니다.

하지만,

조합원 중 B씨가 정산 후 청산금 지급 방식이 마음에 안 들어서 이 조항을 바꾸자고 해도,
이건 단순 정관 변경 사안이므로 3분의 2까지는 필요 없습니다.

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🧠 요약 정리표

보기 항목 내용 3분의 2 찬성 필요 여부 비고

①	정비구역의 위치 및 면적	✅ 필요	사업의 핵심 변경
②	조합 비용·회계 관련	✅ 필요	조합 재정에 직접 영향
③	정비사업비 부담 시기·절차	✅ 필요	조합원 분담금 관련
④	청산금의 징수·지급 절차	❌ 불필요	단순 정산 처리 내용
⑤	시공자·설계자 계약 관련	✅ 필요	사업자 선정은 중대한 결정

 

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62. 도시 및 주거환경정비법령상 공동구의 설치 및 관리비용에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 공동구점용예정자가 부담할 공동구의 설치에 드는 비용의 부담비율은 공동구의 권리지분비율을 고려하여 시장·군수등이 정한다.
② 공동구의 설치로 인한 보상비용은 공동구의 설치비용에 포함되지 않는다.
③ 사업시행자로부터 공동구의 설치비용 부담금의 납부통지를 받은 공동구점용예정자는 공동구의 설치공사가 착수되기 전에 부담금액의 3분의 1 이상을 납부하여야 한다.
④ 공동구 관리비용은 반기별로 산출하여 부과한다.
⑤ 시장·군수등은 필요한 경우 공동구 관리비용을 분할하여 분기별로 납부하게 할 수 있다.

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✅ 정답: ③ 사업시행자로부터 공동구의 설치비용 부담금의 납부통지를 받은 공동구점용예정자는 공동구의 설치공사가 착수되기 전에 부담금액의 3분의 1 이상을 납부하여야 한다.

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🔍 보기별 해설 및 용어 정리

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✅ ① 보기 해설

❌ 틀림

공동구의 설치비용 부담비율은 공동구 사용 길이, 점용면적 등 객관적 기준에 따라 산정되며,
**"권리지분비율"**을 기준으로 하지 않음.

📘 용어 해설:

• 공동구: 상하수도, 전기, 통신 등의 도시기반시설을 지하 공동구조물에 통합 설치한 공간.

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✅ ② 보기 해설

❌ 틀림

공동구 설치로 인한 보상비용은 당연히 설치비용에 포함됨.
공사로 인해 토지를 수용하거나 건물 철거 시 발생하는 비용도 포함됨.

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✅ ③ 보기 해설

✅ 맞음

「도시 및 주거환경정비법」에서는 공동구 설치 착공 전에
부담금의 3분의 1 이상을 납부하도록 규정하고 있음.

📘 용어 해설:

• 공동구점용예정자: 공동구를 사용할 기업(전기, 통신, 수도 등 사업자)

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✅ ④ 보기 해설

❌ 틀림

공동구의 관리비용은 연 1회 정산·부과가 원칙이며,
반기별 부과는 법령상 규정 없음.

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✅ ⑤ 보기 해설

❌ 틀림

공동구 관리비용은 연간 정산이 기본이며,
시장·군수가 분기별 납부를 할 수 있도록 할 수 있다는 규정은 없음.

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💡 예시로 이해하기

예를 들어 KT, 한국전력, 서울시 수도사업소가 공동구를 같이 쓰기로 했다고 해요.
그러면 설치공사 착공 전에 KT는 부담액의 1/3 이상을 미리 내야 공사 시작 가능!
이게 보기 ③의 내용이에요. 따라서 정답은 ③입니다.

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🧠 요약 정리표

보기 내용 요약 정오 판단 이유 요약

①	비용 부담비율 = 권리지분비율	❌	권리지분이 아니라 사용량 등 기준
②	보상비용은 설치비용에 포함 안됨	❌	포함됨
③	착공 전 1/3 이상 납부	✅	법령에 명시
④	반기별 부과	❌	연 1회 기준
⑤	분기별 납부 가능	❌	관련 규정 없음

 

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63. 도시 및 주거환경정비법령상 조합의 임원에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 조합임원의 임기만료 후 6개월 이상 조합임원이 선임되지 아니한 경우에는 시장·군수등이 조합임원 선출을 위한 총회를 소집할 수 있다.
② 조합임원이 결격사유에 해당하게 되어 당연 퇴임한 경우 그가 퇴임 전에 관여한 행위는 그 효력을 잃는다.
③ 총회에서 요청하여 시장·군수등이 전문조합관리인을 선정한 경우 전문조합관리인이 업무를 대행할 임원은 당연 퇴임한다.
④ 조합장이 아닌 조합임원은 대의원이 될 수 없다.
⑤ 대의원회는 임기중 권위된 조합장을 보궐선임할 수 없다..

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✅ 정답: ② 조합임원이 결격사유에 해당하게 되어 당연 퇴임한 경우 그가 퇴임 전에 관여한 행위는 그 효력을 잃는다.

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🔍 보기별 해설 및 용어 정리

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✅ ① 보기 해설

맞음
조합임원의 임기만료 후 6개월 이상 임원 공백이 생기면 시장·군수 등이 개입하여 총회 소집 가능.

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❌ ② 틀린 이유 해설

퇴임한 조합임원이 퇴임 이전에 관여한 행위는 유효합니다.

📘 용어 해설:

• 결격사유: 금고 이상의 형 선고, 파산 선고 등 법에서 정한 자격 상실 사유
• 당연퇴임: 법령상 자격이 상실되면 따로 절차 없이 퇴임 처리

📌 예를 들어 조합임원이 결격사유가 생겨 퇴임하더라도, 그가 퇴임 전에 한 계약이나 결재 등은 여전히 효력이 있습니다.

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✅ ③ 보기 해설

맞음
전문조합관리인이 지정되면 해당 관리인이 조합임원 업무를 대신하게 되고, 기존 임원은 당연히 퇴임함.

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✅ ④ 보기 해설

맞음
조합장이 아닌 다른 조합임원은 대의원이 될 수 없음.

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✅ ⑤ 보기 해설

맞음
대의원회는 조합장을 선임할 수 없음. 보궐선임은 총회에서만 가능.

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💡 초보자용 예시

조합임원이 불법행위로 퇴임했다고 해도,
퇴임 전에 계약한 아파트 시공사는 유효해요!
이게 바로 보기 ②가 틀린 이유예요.

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🧠 요약 정리표

보기 내용 요약 정오 판단 이유 요약

①	임원 공백 6개월 → 시장·군수 총회 소집 가능	✅	법령 규정 있음
②	결격 퇴임자 행위는 무효	❌	행위는 유효, 법적 보호
③	전문조합관리인 지정 시 임원 퇴임	✅	법령에 따라 당연 퇴임
④	조합임원은 대의원 불가	✅	법령상 대의원 자격 조건 미달
⑤	대의원회는 조합장 보궐선임 불가	✅	조합장은 총회에서만 선임 가능

 

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64. 도시 및 주거환경정비법령상 소규모 토지 등의 소유자에 대한 토지임대부 분양주택 공급에 관한 내용이다. ( )에 들어갈 숫자로 옳은 것은?(단, 조례는 고려하지 않음)

국토교통부장관, 시·도지사, 시장, 군수, 구청장 또는 토지주택공사 등은 정비구역에 세입자와 다음의 어느 하나에 해당하는 자의 요청이 있는 경우에는 인수한 재개발임대주택의 일부를 『주택법』에 따른 토지임대부 분양주택으로 전환하여 공급하여야 한다. 1. 면적이 ( ㄱ )제곱미터 미만의 토지를 소유한 자로서 건축물을 소유하지 아니한 자 2. 바닥면적이 ( ㄴ )제곱미터 미만의 사실상 주거를 위하여 사용하는 건축물을 소유한 자로서 토지를 소유하지 아니한 자

① ㄱ: 90  ㄴ: 40
② ㄱ: 90  ㄴ: 50
③ ㄱ: 90  ㄴ: 60
④ ㄱ: 100  ㄴ: 40
⑤ ㄱ: 100  ㄴ: 50

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✅ 정답: ① ㄱ: 90, ㄴ: 40

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🔍 보기별 해설 및 용어정리

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🔹 보기 ①: 맞는 설명

• (ㄱ) 90제곱미터: 건축물이 없는 작은 땅의 기준
• (ㄴ) 40제곱미터: 아주 작은 주거용 건축물(예: 비닐하우스 등)의 기준

이 기준을 충족하는 사람은 토지임대부 분양주택으로 전환 공급을 요청할 수 있습니다.

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❓ 용어 해설

• 토지임대부 분양주택:
  건물은 분양받아 소유하지만, 토지는 국가 또는 공공기관이 소유하고 임대하는 주택입니다.
  👉 집값 부담을 줄이기 위해 등장한 제도예요!
• 소규모 토지 등의 소유자:
  작은 땅(90㎡ 미만)을 가지고 있지만 집은 없거나,
  작은 집(40㎡ 미만)을 가지고 있지만 땅은 없는 사람을 말해요.

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💡 예시로 이해하기

예를 들어, 땅이 80㎡인데 그 위에 집이 없는 경우,
또는 35㎡짜리 주택을 임시로 지어 살고 있고 그 땅은 내 것이 아닐 때!
이런 사람은 공공에게 토지를 빌리고, 건물만 분양받는 방식으로
집을 공급받을 수 있습니다.

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🧠 요약 정리표

구분 기준 면적 (㎡) 의미 설명

ㄱ	90	소유한 땅이 90㎡ 미만 & 건물 없음
ㄴ	40	건물만 있고 바닥면적이 40㎡ 미만 & 땅 없음

 

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65. 주택법령상 조정대상지역의 지정기준의 일부이다. (      )에 들어갈 숫자로 옳은 것은?

조정대상지역지정직전월부터 소급하여 6개월간의 평균 주택가격상승률이 마이너스 ( ㄱ )퍼센트 이하인 지역으로서 다음에 해당하는 지역 ○ 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 ( ㄴ )개월 연속 주택매매거래량이 직전 연도의 같은 기간보다 ( ㄷ )퍼센트 이상 감소한 지역   ○ 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 ( ㄴ )개월간의 평균 미분양주택(「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인을 받아 입주자를 모집했으나 입주자가 선정되지 않은 주택을 말한다)의 수가 직전 연도의 같은 기간보다 2배 이상인 지역

 

① ㄱ: 1,  ㄴ: 3,  ㄷ: 20
② ㄱ: 1,  ㄴ: 3,  ㄷ: 30
③ ㄱ: 1,  ㄴ: 6,  ㄷ: 30
④ ㄱ: 3,  ㄴ: 3,  ㄷ: 20
⑤ ㄱ: 3,  ㄴ: 6,  ㄷ: 20

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✅ 정답: ① ㄱ: 1, ㄴ: 3, ㄷ: 20

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🔍 보기 해설 및 용어 해설

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🔹 보기 ①: 맞는 설명

• (ㄱ) 1%: 주택 가격 상승률이 -1% 이하(즉, 가격 하락 추세)
• (ㄴ) 3개월 연속: 거래량 또는 미분양 상태를 보는 기준 기간
• (ㄷ) 20% 이상 감소: 직전 연도 대비 거래량이 많이 줄어들었음을 뜻함

📌 이 3가지 조건을 모두 만족하는 지역을 조정대상지역으로 지정할 수 있음.

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❓ 용어 해설

• 조정대상지역
  투기과열지구나 투기지역보다는 완화된 규제를 적용하는 지역.
  과열된 시장을 안정화하기 위한 정부의 지정 지역.
• 주택매매거래량
  일정 기간 동안 실제로 매매가 이루어진 주택 수.
• 미분양주택
  사업계획 승인 후 분양을 시작했지만 아직도 팔리지 않은 집.

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💡 예시로 이해하기

예를 들어 A지역에서 최근 6개월간 주택가격이 -1.5% 떨어졌고,
거래량은 3개월 연속으로 전년 대비 20% 이상 줄었으며,
미분양 주택 수가 2배 이상 늘었다면?
✅ 그 지역은 "조정대상지역"으로 지정될 수 있습니다.

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🧠 요약 정리표

항목 기준 값 설명

ㄱ (주택가격 하락률)	1% 이하	마이너스 1% 이하일 것
ㄴ (기준 기간)	3개월	거래량·미분양 추세 판단 기준
ㄷ (거래량 감소)	20% 이상	직전 연도 대비 감소율 기준

 

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오늘도 수고하셨습니다.

하루 다섯문제

10월 합격에 가까워집니다!!!

 

당신을 칭찬합니다.

 

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