11~15번 23년 34회 2차 2교시 공인중개사 시험 기출문제

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11. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 지적소관청은 축척변경 확정공고를 하였을 때에는 지체 없이 축척변경에 따라 확정된 사항을 지적공부에 등록하여야 한다. 이 경우 토지대장에 등록하는 기준으로 옳은 것은?

① 축척변경 확정측량 결과도에 따른다.
② 청산금납부고지서에 따른다.
③ 토지이동현황 조사계획서에 따른다.
④ 확정공고된 축척변경 지번별 조사에 따른다.
⑤ 축척변경 시행계획에 따른다.

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✅ 정답: ④번

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🔍 전체 보기 해설 및 예시 포함

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① 축척변경 확정측량 결과도에 따른다. ❌

• 축척변경 확정측량 결과도는 측량 결과일 뿐이며, 등록 기준 자료는 아님.
• 📌 예시: ‘도면상 면적’과 실제 공고된 내용이 다를 수도 있음.

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② 청산금납부고지서에 따른다. ❌

• 이는 금전적인 ‘정산’ 문서로서, 토지대장 등록 기준 자료와는 무관함.

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③ 토지이동현황 조사계획서에 따른다. ❌

• 조사계획서 = 사전 계획일 뿐, 확정된 결과는 아님.

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④ 확정공고된 축척변경 지번별 조사에 따른다. ✅

• 법령에 따라 토지대장 등록 기준은 공고된 지번별 조사 내용임.
• 📌 예시: 공고에 따라 ‘갑동 123번지’ 면적이 변경되었다면, 토지대장에는 바로 그 공고 내용 기준으로 반영됨.

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⑤ 축척변경 시행계획에 따른다. ❌

• 시행 전 계획일 뿐이며, 최종 등록 기준이 될 수 없음.

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🧠 용어 풀이

용어 뜻

지적공부	토지의 위치, 지번, 지목, 면적 등을 기록하는 공적장부 (ex. 토지대장, 임야대장 등)
축척변경	도면에서 땅을 그릴 때 사용하던 비율(축척)을 바꾸는 일
확정공고	최종 결정된 내용을 공식적으로 알리는 절차
지번별 조사	각 필지(지번)별로 조사한 결과. 등록 기준이 됨

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📝 핵심 요약표

항목 내용

등록 기준	확정공고된 지번별 조사
축척변경 결과도	참고용 도면
시행계획	사전 계획
납부고지서	정산용
최종 등록 대상	토지대장, 지적도 등

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✅ 최종 정답: ④번

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12. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 지상경계점등록부의 등록사항으로 틀린 것은?

① 지적도면의 번호
② 토지의 소재
③ 공부상 지목과 실제 토지이용 지목
④ 경계점의 사진 파일
⑤ 경계점표지의 종류 및 경계점 위치

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✅ 정답: ①번

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🔍 전체 보기 해설 및 예시 포함

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① 지적도면의 번호 ❌ (틀림)

• 지상경계점등록부에는 지적도면의 번호는 포함되지 않음.
• 등록부에는 토지 경계와 직접 관련된 정보가 포함되며, 지적도면 번호는 토지대장이나 지적도와 관련된 항목임.
• 📌 예시: “B구역 502-15 지번의 도면은 5번 도면에 있다” → 지적도면 관련 사항이지, 경계점 등록과 직접적 관련은 아님.

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② 토지의 소재 ✅

• 해당 경계점이 속한 토지의 위치 정보는 반드시 포함되어야 함.

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③ 공부상 지목과 실제 토지이용 지목 ✅

• 현실과 공부상의 지목이 다른 경우가 많으므로, 이 둘을 함께 기재해야 한다.

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④ 경계점의 사진 파일 ✅

• 경계점의 현장 확인을 위해 사진 파일 등록이 의무화됨. 디지털 기반 시스템 운영을 위해 필요.

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⑤ 경계점표지의 종류 및 경계점 위치 ✅

• 표지의 종류(말뚝, 콘크리트 등) 및 경계점의 정확한 좌표(위치)는 필수 등록사항임.

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용어 아주 쉽게 풀이

지상경계점등록부	땅의 **경계 지점을 표시한 점(말뚝 같은 것)**을 정리한 장부예요.
공부상 지목	법적으로 등록된 땅의 용도 (예: 전, 답, 대).
실제 지목	실제 사용하는 모습 (예: 논인데 밭처럼 쓰는 경우).
지적도면	땅의 모양, 크기, 위치를 그려놓은 지도예요.
경계점표지	경계임을 표시하기 위해 박아놓은 말뚝, 돌, 플라스틱 등.

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📝 핵심 요약표

항목 포함 여부 설명

토지의 소재	O	해당 위치
지목(공부상/실제)	O	둘 다 기재
경계점 위치·표지 종류	O	좌표와 유형
사진파일	O	현장 식별용
지적도면 번호	❌	등록사항 아님

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✅ 최종 정답: ①번

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13. 등기신청에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 정지조건이 붙은 유증을 원인으로 소유권이전등기를 신청하는 경우, 조건성취를 증명하는 서면을 첨부하여야 한다.
② 사립대학이 부동산을 기증받은 경우, 학교 명의로 소유권이전등기를 할 수 있다.
③ 법무사는 매매계약에 따른 소유권이전등기를 매도인과 매수인 쌍방을 대리하여 신청할 수 있다.
④ 법인 아닌 사단인 종중이 건물을 매수한 경우, 종중의 대표자는 종중 명의로 소유권이전등기를 신청할 수 있다.
⑤ 채권자대위권에 의한 등기신청의 경우, 대위채권자는 채무자의 등기신청권을 자기의 이름으로 행사한다.

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✅ 정답: ②번

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🔍 전체 보기 해설 + 예시

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① 정지조건이 붙은 유증 등기 → O (맞는 설명)

• 조건이 붙은 유증의 경우, 그 조건이 실제로 발생했다는 서면 증빙 필요.
• 📌 예시: "을이 25세가 되면 준다"는 유언이라면, 을이 25세가 됐다는 증명서 첨부.

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② 사립대학 명의로 등기 가능 여부 → ❌ (틀림)

• 사립대학은 법인이 아니라 학교법인 명의로 등기해야 함.
• 학교 자체 명의는 등기 주체가 될 수 없음.
• 📌 예시: “○○대학교” 명의는 불가 → “○○학교법인” 명의로 등기해야 함.

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③ 법무사 쌍방대리 등기 신청 → O (맞는 설명)

• 법무사는 매매계약서와 위임장만 있으면 매도인·매수인 양쪽 모두 대리 가능.
• 📌 예시: A가 B에게 땅을 팔면서 법무사에게 위임 → 쌍방대리로 등기 신청.

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④ 종중 대표자의 신청 가능 여부 → O (맞는 설명)

• 법인이 아닌 사단도 등기 가능하고, 대표자 명의로 신청 가능.
• 종중 대표자가 종중 명의로 소유권이전등기 신청 가능.
• 📌 예시: “○○이씨 종중 대표자 김○○” 명의로 신청.

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⑤ 채권자 대위권에 의한 신청 → O (맞는 설명)

• 채권자가 채무자의 권리를 대신 행사 가능 → 대위 등기 신청 가능.
• 이때 채권자는 자기 이름으로 신청한다.
• 📌 예시: 을이 등기 안 해줘서 병이 대위 신청 → 병 이름으로 신청 가능.

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용어 왕초보 설명

유증	유언으로 남긴 재산. 죽고 난 후 주겠다는 약속
정지조건	조건이 충족되기 전까지 효력이 없는 약속
종중	같은 성씨의 조상에서 갈라져 나온 후손들의 조직
채권자대위권	채권자가 채무자 대신해서 행동할 수 있는 권리

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📝 핵심 요약표

보기 번호 핵심 내용 옳고 그름 간단 설명

①	정지조건 유증	O	조건 성취 증명 서면 필요
②	사립대학 명의 등기	❌	학교법인 명의로 등기해야
③	법무사 쌍방 대리	O	가능함
④	종중 등기	O	대표자가 신청 가능
⑤	대위권 등기	O	채권자 이름으로 신청 가능

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✅ 최종 정답: ②번

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14. 부동산등기법상 등기할 수 없는 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 분묘기지권   ㄴ. 전세권저당권   ㄷ. 주위토지통행권   ㄹ. 구분지상권

① ㄱ, ㄷ
② ㄴ, ㄹ
③ ㄱ, ㄴ, ㄷ
④ ㄱ, ㄷ, ㄹ
⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ

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✅ 정답: ① ㄱ, ㄷ

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🔍 보기별 상세 해설 + 쉬운 예시

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ㄱ. 분묘기지권 → ❌ 등기 불가

• 무연고 묘지에 생긴 묘지 터에 대한 권리로,
  관습법상 인정되지만 물권으로서 등기 불가.
• 📌 예시: 조상묘가 30년간 특정 땅에 있다 하더라도, 그 땅에 대해 등기하는 건 불가.

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ㄴ. 전세권저당권 → ⭕ 등기 가능

• 전세권도 물권이고, 전세권에 저당권을 설정하면 등기 가능.
• 📌 예시: A가 B에게 전세권을 설정해주고, C는 그 전세권을 담보로 돈을 빌려줌 → 등기 가능.

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ㄷ. 주위토지통행권 → ❌ 등기 불가

• 필요에 따라 인정되는 권리지만 일시적 권리로 물권 아님.
  → 등기 대상이 아님.
• 📌 예시: 내 땅이 도로와 닿지 않아 남의 땅을 지나야 할 경우, 법원 결정이 있어도 등기 못 함.

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ㄹ. 구분지상권 → ⭕ 등기 가능

• 하나의 지상권이 구분되어 설정된 것.
  법적으로 인정되는 물권이며 등기 가능.
• 📌 예시: 지하철·지하주차장용 지하 지상권, 또는 고가도로용 공중 지상권 → 등기 가능.

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용어 왕초보 풀이

분묘기지권	오랫동안 묘가 있어 자연스럽게 생긴 그 땅의 권리
전세권저당권	전세권을 담보로 돈을 빌리는 권리
주위토지통행권	길 없는 집에서 남의 땅을 잠시 통과할 수 있는 권리
구분지상권	땅의 위·아래 공간에 나누어 쓰는 지상권 (등기 가능)

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📝 핵심 요약표

보기 등기 가능 여부 이유

ㄱ. 분묘기지권	❌ 불가	관습법상 권리지만 등기 불가
ㄴ. 전세권저당권	⭕ 가능	물권으로 등기 가능
ㄷ. 주위토지통행권	❌ 불가	일시적 권리, 물권 아님
ㄹ. 구분지상권	⭕ 가능	등기 가능한 지상권

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✅ 최종 정답: ①번 (ㄱ, ㄷ)

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15. 등기한 권리의 순위에 관한 설명으로 틀린 것은?

(다툼이 있으면 판례에 따름)

① 부동산에 대한 가압류등기와 저당권설정등기 상호간의 순위는 접수번호에 따른다.
② 2번 저당권이 설정된 후 1번 저당권 일부이전의 부기등기가 이루어진 경우, 배당에 있어서 그 부기등기가 2번 저당권에 우선한다.
③ 위조된 근저당권해지증서에 의해 1번 근저당권등기가 말소된 후 2번 근저당권이 설정된 경우, 말소된 1번 근저당권등기가 회복되더라도 2번 근저당권이 우선한다.
④ 가등기 후에 제3자 명의의 소유권이전등기가 이루어진 경우, 가등기에 기한 본등기가 이루어지면 본등기는 제3자 명의의 등기에 우선한다.
⑤ 집합건물 착공 전의 나대지에 대하여 근저당권이 설정된 경우, 그 근저당권등기는 집합건물을 위한 대지권등기에 우선한다.

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✅ 정답: ③번 (틀린 설명)

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🔍 보기별 해설 + 쉬운 예시

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① 가압류와 저당권의 순위 → ⭕ 맞음

• 둘 다 **등기한 순서(접수번호)**에 따라 우선순위가 결정됨.
• 📌 예시: A가 가압류등기(2024.01.01), B가 저당권등기(2024.01.02) → A가 우선.

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② 저당권 일부이전 부기등기 → ⭕ 맞음

• 기존 저당권의 일부가 이전되면 부기등기로 처리되고, 원래의 등기순위를 유지함.
• 📌 예시: 1번 저당권 일부가 갑→을에게 부기등기되면, 이 부기등기 등은 2번 저당권보다 우선함.

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③ 위조된 말소 후 설정된 2번 근저당권이 우선한다? → ❌ 틀림!

• **말소가 무효이면 회복된 원등기(1번)**가 여전히 2번보다 우선함.
• 📌 예시: A의 1번 저당권이 위조로 말소 → B가 2번 저당권 설정 → 후에 1번 회복되면 1번이 우선.

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④ 가등기와 제3자 소유권이전 → ⭕ 맞음

• 가등기 후 제3자가 소유권이전등기 했더라도, 가등기본등기가 소급해서 우선함.
• 📌 예시: 갑이 을에게 가등기 → 병에게 소유권이전등기 → 을이 본등기 → 을이 우선.

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⑤ 집합건물 착공 전 나대지 저당권 → ⭕ 맞음

• 집합건물 착공 전의 나대지에 대한 저당권은 후에 생긴 대지권등기보다 우선.
• 📌 예시: 나대지 시절에 저당권 설정 → 이후 아파트 건축 → 대지권보다 저당권이 우선.

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📚 용어 아주 쉽게 풀이

용어 풀이

부기등기	기존 등기에 딸린 세부 사항 (일부이전 등)
위조 말소등기	누군가 허위로 말소시킨 등기
가등기	미래 소유권이전 등을 보장받기 위한 준비등기
본등기	실제로 소유권 등 권리를 확정적으로 등기하는 것
대지권등기	집합건물(예: 아파트)에서 토지 지분을 등기하는 것

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✅ 핵심 요약표

보기 정오 이유

①	⭕	접수번호 순으로 우선순위 결정
②	⭕	부기등기도 원등기 순위 유지
③	❌	위조 말소는 무효 → 회복된 원등기가 우선
④	⭕	가등기 본등기는 소급효로 제3자보다 우선
⑤	⭕	나대지의 저당권은 후발 대지권등기보다 우선

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✅ 최종 정답: ③번

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오늘도 수고하셨습니다.

하루 다섯문제

10월 합격에 가까워집니다!!!

 

당신을 칭찬합니다.

 

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