31~35번 24년 35회 1차 1교시 1과목 공인중개사 시험 기출문제

접수일 2025년 8월 4일 오전 9시 접수 시작

시험 접수 까지 D - 119일

 

공인중개사 시험일 2025년 10월 25일 토요일 오전 9시 30분 시험 시작

시험 D-201일

 매일 새로운 문제 하루 다섯개 - 전에 풀었던 문제 최대한 많이 복습 - 10월에 합격! 

 ChatGPT에게 물어봤어요. 보다 보면 이해되는 기출문제 

 

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✅ 고정금리대출의 상환방식에 관한 설명

이번 문제는 고정금리대출의 상환방식에 관한 것으로,
여러 유형의 상환방식을 이해하고 그 구조와 특징을 구분할 수 있어야 해.

정답은 ④번: ㄴ, ㄷ, ㄹ이야.

요청하신 형식에 따라 보기별 상세 해설 + 예시를 포함해서 정리해볼게!

 

✅ 정답 및 간단한 해설

정답: ④번  ㄴ, ㄷ, ㄹ

ㄱ은 틀린 설명이야. 나머지 ㄴ, ㄷ, ㄹ은 모두 올바른 고정금리대출 구조 설명이야.

 

🧠 보기별 상세 해설 및 쉬운 예시

 

ㄱ. ❌ 만기일시상환대출은 원리금상환구조가 간단하다.

설명:

• 만기일시상환은 대출기간 동안 이자만 납부하고,
  만기일에 원금 전액을 일시에 상환하는 방식이야.
• 구조는 단순하지만, 원리금상환이라는 표현에 혼동을 줄 수 있어 틀린 설명으로 봄.
  실제로는 ‘원금 상환은 없음, 이자만 납부’이기 때문.

예시:

• 1억 대출, 연 5% 고정금리 → 매년 500만 원 이자만 납부,
  5년 뒤 1억 원 원금 전액 일시상환

 

ㄴ. ✅ 체증식분할상환대출은 초기 원리금상환액이 적고 점차 증가하는 구조이다.

설명:

• 초기 상환 부담을 줄이되, 시간이 지날수록 상환금이 증가하는 방식
• 소득이 늘어날 것으로 예상되는 차입자에게 유리

예시:

• 1년 차 매달 70만 원 → 2년 차 80만 원 → 3년 차 90만 원…

 

ㄷ. ✅ 거치기간이 있는 분할상환대출은 총 상환액이 증가하게 된다.

설명:

• 거치기간 동안 원금을 상환하지 않으므로 이자만 납부
• 이후 원금도 나눠 갚아야 하므로,
  결과적으로 전체 이자 부담이 더 커진다

예시:

• 거치기간 없이 상환: 총상환액 1억 3천만 원
• 거치 2년 후 상환: 총상환액 1억 4천만 원 (이자 더 냄)

 

ㄹ. ✅ Duration은 원리금균등분할상환보다 원금균등분할상환이 더 짧다.

설명:

• Duration(지급 평균시점)은 원금균등분할방식이 초기에 원금을 많이 갚기 때문에 짧다
• 반면, 원리금균등은 처음에 이자 위주로 상환 → Duration 길다

예시:

• 10년 대출일 경우
  • 원리금균등 Duration ≈ 5.5년
  • 원금균등 Duration ≈ 5년 미만

 

📑 핵심 요약표 – 상환방식 비교

구분 방식 설명 특징

만기일시상환	이자만 납부, 원금은 만기 일시상환	총이자 많음, 부담 큼	구조는 단순하지만 상환 리스크 큼
원리금균등	매달 동일한 금액 납부	초기 이자 비중 큼	대중적 방식
원금균등	원금을 동일하게 나눔	초기 상환금 큼	Duration 짧음
체증식	초기에는 작게 → 점차 커짐	소득 증가 기대 시 유리	부담이 점진적 증가
거치식	일정 기간 원금 유예	이자만 납부 → 총이자 증가	청년층/초기 부담 완화용

 

💬 실수 방지 팁

• Duration = 상환의 평균시점! → 초기 상환이 많을수록 Duration 짧다
• 거치기간이 있으면 총 상환액은 무조건 증가
• 체증식은 “점점 늘어남” = 이름대로!
• “원리금상환구조가 간단하다”는 표현은 애매해서 주의 필요!

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✅ 주택담보노후연금(주택연금) 제도에 대한 설명

이번 문제는 한국주택금융공사의 주택담보노후연금(주택연금) 제도에 대한
기초 지식과 세부 조건을 잘 알고 있는지를 묻는 문제야.

 

✅ 정답 및 간단한 해설

정답: ②번 – 담보 제공 방식에는 저당권 설정등기와 신탁등기 방식이 있다.

주택연금은 담보제공 방식으로 저당권 설정등기 방식과 신탁등기 방식을 둘 다 운영한다.
이는 최근 신탁방식 활성화 정책과 맞물려 시행되고 있는 내용이야.

 

🧠 보기별 상세 해설 및 예시

① ❌

“현재 55세 이상이 가입할 수 있다” → 틀린 설명

• 주택연금 가입 연령은 원칙적으로 만 55세 이상이 아닌, 만 60세 이상
• 다만 주거안정 월세 특별보증 등의 일부 예외 상품에서 55세 이상 조건이 가능할 수 있음
• 기준주택가격은 12억 원 → 최근에 15억 원으로 확대됨은 맞는 내용
  → 혼합된 정보로 인해 틀린 보기

② ✅

“담보 방식엔 저당권 설정과 신탁등기 방식이 있다” → 맞는 설명

• 저당권 방식: 주택소유권은 그대로 두고 담보권만 설정
• 신탁 방식: 주택을 신탁회사에 신탁하고, 수익권을 통해 거주하며 연금을 수령
• 두 방식은 2020년 이후 모두 운영 중이야

③ ❌

“배우자에게는 승계되지 않는다” → 틀린 설명

• 주택소유자가 사망하더라도, 배우자는 계속 연금 수령 가능함
  → 이는 주택연금의 큰 장점 중 하나임
  → 단, 배우자도 가입 당시 등록되어 있어야 승계 가능

④ ❌

“오피스텔 소유자는 가입할 수 없다” → 틀린 설명

• 주거용 오피스텔은 주택연금 가입 가능
• ‘주택법상 주택’으로 간주되면 대상이 됨
  → 단, 상가용 오피스텔은 제외

⑤ ❌

“주택연금 받을 권리는 양도·압류 가능” → 틀린 설명

• 주택연금의 수급권은 양도·압류·담보제공 모두 불가
  → 노후생활 보장이라는 목적 때문에 강력한 보호 장치 존재

 

📑 핵심 요약표 – 주택연금 제도 정리

항목 내용

가입연령	만 60세 이상 (배우자 포함 가능)
가입대상 주택	시가 15억 원 이하, 주거용 주택 또는 오피스텔
담보방식	저당권 설정 방식 / 신탁등기 방식
수급기간	가입자 생존 시까지, 사망 시 배우자에게 승계
수급권	양도·압류 불가 (채권 보호)

 

💬 실수 방지 팁

• 연금 → 배우자 승계 가능 (생존 기간 내)
• 주거용 오피스텔 → 가입 가능
• 가입연령은 기본 60세 이상 (예외상품은 55세)
• 연금 받을 권리는 압류·양도 절대 금지

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✅ 부동산투자회사법상 자산운용 전문인력 요건

이번 문제는 「부동산투자회사법」에 따른
자산운용 전문인력의 요건에 해당하는 인물을 모두 고르라는 문제야.

 

✅ 정답 및 간단한 해설

정답: ③번 – ㄴ, ㄹ

「부동산투자회사법 시행령」 제7조 제1항 기준에 따르면,
자산운용 전문인력으로 인정받기 위한 사람은 다음 중 하나를 충족해야 해:

 

🧠 각 보기별 상세 해설

ㄱ. ❌ 감정평가사로서 3년 종사자

• 감정평가사는 요건에 명시되지 않음
• 실무 경험이더라도 ‘운용’ 관련 경력이 아니므로 부적격

ㄴ. ✅ 공인중개사로서 5년 종사자

• 부동산 관련 전문자격사 + 5년 이상 경력 → 요건 충족
• 시행령에 명시된 요건 중 하나
• 자격과 경력을 모두 만족하는 보기

ㄷ. ❌ 부동산투자회사에서 3년 근무자

• 단순 근무만으로는 요건 미충족
• 자산운용 업무와 직접 관련된 경력이어야 하며,
  "부동산 투자·운용 관련 업무 종사"로 구체화되어야 함

ㄹ. ✅ 부동산학 석사 소지자로, 부동산 투자·운용 관련 3년 종사자

• 부동산학 석사 + 3년 관련 업무 경력 → 요건 충족
• 학위와 실무 경력을 모두 요구하지만, 가장 일반적인 요건 중 하나

 

📑 핵심 요약표 – 자산운용 전문인력 요건 (요약 정리)

요건 유형 기준

① 부동산학 석사 + 관련업무 3년	✅ 인정됨
② 공인중개사 + 관련업무 5년	✅ 인정됨
③ 감정평가사	❌ 해당 없음
④ 단순 근무 (예: 리츠 회사 근무만)	❌ 불인정
⑤ 관련 자격증 + 충분한 실무	✅ 가능 (시행령 명시 조건)

 

💬 실수 방지 팁

• “자격만” 또는 “경력만” 있는 경우는 대부분 불인정
• 자산운용 업무에 직접 관련된 실무 경력 필요
• 감정평가사는 자산운용에 직접 연관되지 않아 제외되는 경우가 많음
• 공인중개사 + 5년 이상 실무는 거의 모든 시험에서 인정 조건으로 반복 등장함!

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✅ 주택저당부채권(MBB)에 관한 설명

이번 문제는 **주택저당부채권(MBB)**에 대한 정확한 이해를 묻는 문제야.
MBS(주택저당증권)와의 차이점도 함께 파악해야 풀 수 있는 문제지.

정답은 ⑤번이야.

요청한 출판용 해설 형식에 따라 아래와 같이 자세히 풀어줄게!

 

✅ 정답 및 간단한 해설

정답: ⑤번 – MBB 투자자는 채무불이행 및 조기상환 위험을 부담하지 않는다.

이는 MBB의 가장 핵심적인 장점이야.
투자자는 원리금 지급을 발행기관으로부터 약정된 대로 보장받고,
개별 주택대출자의 상환 상태에 영향을 받지 않아.

 

🧠 보기별 상세 해설 및 예시

① ❌

MBB는 채권성격의 증권이다.
“자본성격의 증권”이라는 표현은 주식 또는 지분참여적 성격을 의미하므로 잘못된 설명.

정확한 표현:
→ MBB는 채무증권(채권), 원리금이 정해진 금융상품

② ❌

MBB는 모기지풀에서 발생한 현금 흐름이
투자자에게 직접 전달되는 구조가 아님.
이는 **MPTS(Mortgage Pass-Through Securities)**의 구조에 해당하는 설명임.

MBB는 유동화기관이 대출채권을 담보로 채권(MBB)을 발행하고
→ 이자를 약정대로 지급하는 간접 구조

③ ❌

MBB는 보통 신용보강을 위해 **초과담보(over-collateralization)**를 제공함.
→ 투자자에게 신뢰를 주기 위한 중요한 구조임

예시:
대출자산 110억 → 채권 발행 100억 (초과담보 10억)

④ ❌

MBB는 오히려 MPTS에 비해 현금흐름이 안정적이야.
→ MPTS는 차입자의 상환에 따라 수익이 불규칙하게 변동
→ MBB는 발행기관이 정해진 이자율로 안정적으로 지급함

⑤ ✅

MBB 투자자는 대출자의 채무불이행(연체, 파산)이나 조기상환 위험을 지지 않는다
→ 유동화기관이 이를 중간에서 보전하고,
→ 투자자는 일반 채권처럼 이자만 수령

 

📑 핵심 요약표 – MBB vs MPTS 비교

구분 MBB MPTS

유형	채권	수익증권 (지분 성격)
현금 흐름	고정 이자 수령	대출자 상환에 따라 유동
위험 부담	없음 (유동화기관이 부담)	있음 (조기상환, 연체 등)
구조	간접구조	직접 전달 구조
초과담보	일반적으로 제공	구조에 따라 상이

 

💬 실수 방지 팁

• MBB는 안정성 중심 채권, MPTS는 유동성 중심 수익증권
• “투자자가 위험을 부담하지 않는다” → MBB 맞는 설명!
• “직접 전달, 수익 흐름 변동” → MPTS에 해당하는 설명!

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✅ 감정평가 규칙에 관한 설명

이번 문제는 감정평가에 관한 규칙의 내용을 바르게 이해하고 있는지를 묻는 문제야.
법령 내용과 실제 감정평가 실무의 기준시점, 대상 구분, 일부 평가 등을 숙지하고 있어야 풀 수 있어.

 

✅ 정답 및 간단한 해설

정답: ①번 – 기준시점 관련 설명이 잘못됨

기준시점은 ‘가격조사를 완료한 날’이 아니라,
감정평가의뢰를 받은 날 또는 의뢰인이 정한 날이 원칙이야.

 

🧠 보기별 상세 해설

① ❌

“기준시점은 가격조사를 완료한 날” → 잘못된 설명

• 기준시점이란 감정평가액을 결정할 때 기준이 되는 날짜
• 규칙상 감정평가를 의뢰받은 날 또는 의뢰인이 정한 날을 기준시점으로 삼는 것이 원칙
• 가격조사를 완료한 날이 아님!

정리:

• 기준시점 ≠ 감정가 조사가 끝난 날
• 기준시점 = 의뢰일 또는 의뢰인이 지정한 일자

② ✅

감정평가법인은 특정 조건을 붙여 평가할 수 있음
예: “시장가격이 급변하기 전 시점으로 평가”처럼
→ 맞는 설명

③ ✅

2개 이상 물건이 일체로 거래되거나 용도상 불가분 관계라면
→ 일괄 평가 가능
→ 실제 감정평가에서 자주 발생

④ ✅

하나의 물건이라도 구분되는 가치가 있으면 구분하여 평가 가능
예: 상가건물 중 1층과 2층 가치 차이 → 층별 평가

⑤ ✅

전체 중 일부만 감정평가하는 것도 가능
→ 특수 목적이 있거나, 일부 구획이 중요한 경우
→ 평가 필요성 인정되면 일부 감정 가능

 

📑 핵심 요약표 – 감정평가 기준 개념 정리

구분 설명

기준시점	원칙: 의뢰일 / 예외: 의뢰인이 지정한 날
일괄평가	일체 거래, 불가분 관계 시 가능
일부평가	특수 목적이나 합리적 이유 시 가능
조건부 평가	시장 상황 변화 등을 반영한 제한 조건 부여 가능
가치 구분	동일 물건 내 구분 가능성 있을 때는 분리 평가 가능

 

💬 실수 방지 팁

• “기준시점은 가격조사 완료일” → X!, 정확히는 “의뢰일 or 지정일”
• 하나의 물건이라도 상황에 따라 부분 구분 또는 일부 평가 가능
• 감정평가 규칙은 실제 감정 실무 기준과 연계되므로 현실적 시각으로 이해해야 정확함

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