26~30번 24년 35회 1차 1교시 1과목 공인중개사 시험 기출문제

접수일 2025년 8월 4일 오전 9시 접수 시작

시험 접수 까지 D - 120일

 

공인중개사 시험일 2025년 10월 25일 토요일 오전 9시 30분 시험 시작

시험 D-202일

매일 새로운 문제 하루 다섯개 - 전에 풀었던 문제 최대한 많이 복습 - 10월에 합격!

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✅ 토지단일세를 주장한 학자

이번 문제는 토지단일세(단일토지세, Single Tax) 개념을 주장한 학자를 묻는 문제로, 부동산세제와 고전경제학 이론을 연관지어 파악해야 해.

 

✅ 정답 및 간단한 해설

정답: ④번 – 헨리 조지 (Henry George)

그는 토지에서 발생하는 불로소득(지대, unearned income)은
개인의 것이 아닌 사회가 환수해야 할 몫이라 보았고,
이를 통해 토지 하나만 과세하면 된다는 이론을 주장했어.

 

🧠 전체 지문 해설 – 보기별 학자 설명

① 뢰쉬 (A. Lösch)

• 입지이론의 대표 학자
• 경제적 중심지에서의 이윤 극대화를 도모하는 기업의 공간적 분포를 설명
• 조세이론과는 관련 없음

② 레일리 (W. Reilly)

• 소매점 상권분석에서 상권 중력모형(Reilly’s Law of Retail Gravitation) 제안
• 소비자의 상점 선택은 인구와 거리의 함수
• 조세와는 무관

③ 알론소 (W. Alonso)

• 지대이론 발전, 도시 내 토지이용패턴 설명한 사람
• 배분지대이론(Bid-Rent Theory) 주장
• 조세 개념과는 직접적 관련 없음

④ 헨리 조지 (H. George)

• 19세기 경제학자, 저서 『진보와 빈곤』
• 토지 불로소득(지대)은 사회 전체의 몫이다라고 주장
• 따라서 토지 하나에만 세금을 부과하는 토지단일세(Single Tax) 제안
• 조세의 정의, 토지 공공성 강조

⑤ 버제스 (E. Burgess)

• 동심원 이론(Concentric Zone Model) 제창
• 도시 구조 분석에 사용되는 대표적 공간 모형
• 세제 이론과는 관련 없음

 

📚 관련 개념 요약

개념 설명

토지단일세(Single Tax)	토지에서 발생하는 지대를 전부 세금으로 환수하고, 다른 조세는 모두 폐지하자는 주장
헨리 조지	조세는 오직 토지에만 부과되어야 한다고 주장한 고전 경제학자
지대(unearned income)	노동이나 자본 없이 소유만으로 얻는 소득, 즉 불로소득

 

💬 추가 팁 – 외우기 전략

• "헨리 조지 = 토지 단일세 = 불로소득은 사회 몫!"
• ‘조지(George)’라는 이름에서 "조(地)" → 토지를 연상하면 암기에 좋아!

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✅ 자본환원율(cap rate)에 관한 설명 중 틀린 것 찾기

자본환원율(capitalization rate, Cap Rate)에 대한 이해를 묻는 문제야.
기초 수익률 개념, 투자위험, 시장 비교 등 다양한 속성이 포함된 개념이야.

정답은 ③번 – 틀린 설명이야.

요청한 형식에 따라 친절하고 자세한 해설 + 예시로 정리해볼게!

 

✅ 정답 및 간단한 해설

정답: ③번 – 틀린 설명

금리 상승은 자본의 기회비용이 올라간다는 의미이고,
자본환원율은 오히려 상승하는 요인이야.
→ 금리 상승 → 기회비용 상승 → 자본환원율 ↑

 

🧠 보기별 상세 해설 + 쉬운 예시

① 자본환원율은 순영업소득을 부동산의 가격으로 나누어 구할 수 있다. ✅

설명:
자본환원율 공식은 다음과 같아:

 

예시:
연간 순영업소득이 5,000만 원이고, 부동산 가격이 10억이면,

② 부동산시장이 균형을 이루더라도 자산의 유형, 위치 등 특성에 따라 자본환원율이 서로 다른 부동산들이 존재할 수 있다. ✅

설명:
같은 시장이라도 지역·건물 유형·연식·입지 등이 다르면
위험 및 기대수익률이 달라져 자본환원율도 달라짐.

예시:

• 서울 강남 아파트와 지방 오피스텔은 같은 시장이라도 환원율 다름
• 투자자가 요구하는 수익률이 서로 다르기 때문

③ 자본환원율은 자본의 기회비용을 반영하며, 금리의 상승은 자본환원율을 낮추는 요인이 된다. ❌

틀린 설명

설명:

• 자본환원율은 투자자의 기대수익률 또는 요구수익률로도 사용됨
• 금리가 상승하면, 투자자는 더 높은 수익률을 요구하게 되어
  → 자본환원율도 상승

예시:

• 기준금리가 1%에서 3%로 오르면, 예금보다 더 높은 수익률이 필요한 상황
  → 부동산 환원율도 높아짐 (예: 4% → 6%)

④ 투자위험의 증가는 자본환원율을 높이는 요인이 된다. ✅

설명:

• 위험이 높으면 투자자는 더 많은 보상을 원함 → 환원율 ↑

예시:

• 안정적인 임대사업은 환원율 4%,
• 리스크 큰 개발사업은 환원율 8% 이상 요구

⑤ 서로 다른 유형별, 지역별 부동산시장을 비교하여 분석하는 데 활용될 수 있다. ✅

설명:

• 자본환원율은 수익률 개념이므로 다양한 부동산의 상대적 비교 가능
• 투자 대상 선정에도 활용

예시:

• 서울 상가 환원율: 3.5%
• 대구 다가구주택 환원율: 6%
  → 위험·수익률 비교 가능

 

📑 핵심 요약표 – 자본환원율 정리

구분 설명

공식
의미	투자수익률, 환원율, 기대수익률로 해석 가능
높아지는 경우	금리 상승, 위험 증가, 기대수익률 상승
낮아지는 경우	금리 하락, 안정성 증가, 경쟁률 치열
활용	시장 간 비교, 부동산 가치 평가 등

 

💬 실수 방지 팁

• 금리가 오르면 자본환원율도 오른다! (절대 반대로 외우지 말 것)
• 환원율은 수익률 개념이기 때문에 시장 분석에도 매우 유용
• 환원율은 위험이 반영된 수익률임을 항상 기억해!

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✅ 비율임대차에 따른 총임대료 계산

이번 문제는 **비율임대차(Percentage Lease)**의 개념을 기반으로,
기본임대료와 매출초과분에 대한 추가임대료를 계산하는 문제야.

정답은 ②번: 19,320만 원이야.

요청하신 형식에 따라 문제 분석 + 친절한 설명과 계산과정을 아래에 정리해볼게!

 

 

🔹 계약 조건 요약

항목 내용

계약기간	1년 (1월 ~ 12월)
매장면적	300㎡
기본임대료	5만원/㎡
손익분기점 매출액	3,500만원/월
예상매출액	- 16월: 10만원/㎡ → 3,000만원/월 - 712월: 19만원/㎡ → 5,700만원/월
추가임대료율	초과분의 10%

 

✅ 정답 및 간단한 해설

정답: ②번 – 19,320만 원

 

🧠 단계별 계산 풀이

✅ [1단계] 1~6월: 매출이 손익분기점 이하 → 기본임대료만 부과

• 매출: 10만/㎡ × 300㎡ = 3,000만원/월
• 손익분기점 3,500만 원 > 매출 → 추가임대료 없음
• 기본임대료: 5만/㎡ × 300㎡ = 1,500만 원/월
• 6개월 × 1,500만 원 = 9,000만 원

✅ [2단계] 7~12월: 매출이 손익분기점 초과 → 기본 + 추가임대료 부과

• 매출: 19만/㎡ × 300㎡ = 5,700만 원/월
• 초과금액: 5,700 - 3,500 = 2,200만 원/월
• 추가임대료: 2,200 × 10% = 220만 원/월
• 기본임대료: 동일하게 1,500만 원/월
• 총 임대료(7~12월): (1,500 + 220) × 6개월 = 1,720 × 6 = 10,320만 원

✅ [3단계] 총합계

• 1~6월: 9,000만 원
• 7~12월: 10,320만 원
• 합계 = 9,000 + 10,320 = 19,320만 원

 

📑 핵심 요약표

구간 월매출 기본임대료 추가임대료 월합계 6개월 합계

1~6월	3,000만원	1,500만원	0	1,500만원	9,000만원
7~12월	5,700만원	1,500만원	220만원	1,720만원	10,320만원
총합	—	—	—	—	19,320만원

 

📚 관련 개념 정리

용어 설명

비율임대차	기본임대료 + 매출 초과분의 일정 비율로 임대료 계산
손익분기점 매출	이 금액을 넘으면 매출기준 추가임대료 발생
추가임대료	(매출 – 손익분기점) × 추가임대료율

 

💬 실수 방지 팁

• ㎡당 임대료 → 전체 매장면적과 반드시 곱해줘야 함
• 기간별 매출액 구분을 놓치면 전체 계산이 틀릴 수 있어
• 기본임대료는 항상 고정 → 초과매출이 있냐 없냐에 따라 추가로 더해지는 것!

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✅ 담보대출 가능금액 산정 (LTV & DTI 기준 동시 적용)

이번 문제는 주택담보대출 가능금액 산정을 위한
✔️ LTV (담보인정비율) 기준과
✔️ DTI (총부채상환비율) 기준을 동시에 고려해야 하는 계산형 문제야.

 

 

🔹 제공 조건 요약

항목 내용

담보주택의 평가액	5억 원
연간 소득	6천만 원
연간 저당상수	0.1
기존 대출	5천만 원
승인기준	LTV ≤ 70%, DTI ≤ 60%

 

✅ 정답 및 간단한 해설

정답: ③번 – 3억 원

LTV 기준과 DTI 기준으로 각각 한도를 구한 뒤,
둘 중 더 작은 값에서 기존 대출금(5천만 원)을 차감한 것이
추가대출 한도가 돼.

 

🧠 단계별 계산 풀이

✅ [1단계] LTV 기준 대출한도

LTV 한도=담보가치×70%=5억×0.7=3억5천만원\text{LTV 한도} = 담보가치 × 70\% = 5억 × 0.7 = 3억 5천만 원

✅ [2단계] DTI 기준 대출한도

DTI 한도=(연소득×DTI 한도)÷저당상수\text{DTI 한도} = \left(\text{연소득} × \text{DTI 한도} \right) ÷ \text{저당상수} =(6천만원×0.6)÷0.1=3천6백만원÷0.1=3억6천만원= \left(6천만 원 × 0.6\right) ÷ 0.1 = 3천6백만 원 ÷ 0.1 = 3억 6천만 원

✅ [3단계] 두 기준 중 더 낮은 금액 선택

• LTV 한도: 3억 5천만 원
• DTI 한도: 3억 6천만 원
  → LTV 기준이 더 작음 → 선택!

✅ [4단계] 기존 대출 차감

3억5천만원−5천만원=3억원3억 5천만 원 - 5천만 원 = \boxed{3억 원}

→ 추가로 대출 가능한 금액은 3억 원

 

📑 핵심 요약표

기준 계산식 결과

LTV 기준	5억 × 70%	3억 5천만 원
DTI 기준	(6천만 × 60%) ÷ 0.1	3억 6천만 원
적용 한도	더 작은 값	3억 5천만 원
기존 대출 차감	3.5억 - 0.5억	3억 원

 

📚 관련 개념 요약

용어 정의

LTV (Loan to Value)	담보가치 대비 대출비율
DTI (Debt to Income)	연소득 대비 연간 부채상환비율
저당상수	연간 상환액 = 대출금 × 저당상수
→ 즉, 대출금 = 연간상환액 ÷ 저당상수

 

💬 실수 방지 포인트

• 두 가지 기준 모두 적용해야 함!
  → 항상 더 작은 값을 기준으로
• 기존 대출 차감 잊지 말기
• 저당상수 0.1은 실제론 대출금의 10년 균등상환을 가정한 수치

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✅ 부동산관리방식 – 관리주체에 따른 구분

이번 문제는 부동산관리 방식의 분류 중 ‘위탁관리 방식’의 특징을 묻는 문제야.
제시된 설명들을 모두 충족하는 관리 방식이 무엇인지 찾는 것이 핵심이야.

 

✅ 정답 및 간단한 해설

정답: ②번 – 위탁관리

위탁관리란, 부동산 소유자가 외부의 전문 관리업체에 자산 관리를 맡기는 방식이야.
따라서 소유와 관리가 분리되고, 전문성이 높아 대형건물에 유리하며
용역비(수수료)는 필연적으로 발생한다는 특징이 있어.

 

 

🧠 보기별 상세 해설 및 쉬운 예시

 

① 직접관리 ❌

• 소유자(건물주)가 직접 임대·관리·청소 등을 수행
• 소규모 부동산에 주로 적용
• 전문성은 낮고, 비용 부담은 상대적으로 적음

예시:
건물주가 직접 입주자와 계약하고 화장실도 본인이 청소함

 

② 위탁관리 ✅

• 소유자는 전문관리업체에 계약하고,
  시설·임대·회계까지 포괄적으로 위임
• 대형 상가, 복합건물, 오피스텔 등에서 주로 사용

특징 정리:

항목 적용 여부

소유·경영 분리	가능 ✅
대형건물 적합성	높음 ✅
용역비 부담	존재 ✅
전문성·체계성	매우 높음 ✅

예시:
롯데월드타워, 복합쇼핑몰 등은 외부 관리전문회사에 위탁

 

③ 자치관리 ❌

• 입주자 대표회의 또는 입주민 공동체가 관리
• 주택관리비 절감에는 유리하나, 전문성·체계성 부족

예시:
소규모 아파트 단지에서 입주민끼리 관리비 나눠서 청소 업체 계약

 

④ 유지관리 ❌

• 시설 유지 중심 개념으로,
  전기·소방·승강기 등 건축설비 자체 유지보수에 초점
• 관리주체 분류와는 다른 개념임

 

⑤ 법정관리 ❌

• 부도·파산 등으로 관리인을 법원이 지정하는 형태
• 일반적인 부동산 운영관리와 다름

 

📑 핵심 요약표

구분 주체 특징 활용 대상

직접관리	소유자 본인	비용 ↓, 전문성 ↓	소규모 주택
위탁관리	외부 전문회사	비용 ↑, 전문성 ↑	대형 오피스, 상가
자치관리	입주민	비용 ↓, 전문성 ↓	공동주택 일부
유지관리	기술자 또는 설비업체	시설 중심 유지보수	—
법정관리	법원 지정자	파산 절차 중 관리	특수한 상황

 

💬 실수 방지 포인트

• "소유와 경영의 분리"라는 말이 나오면 = 위탁관리
• 대형시설, 복합상가 → 대부분 전문업체 위탁관리
• 자치관리와 직접관리는 전문성이 낮은 대신 비용이 적은 구조
• 유지관리는 관리방식이 아닌 기술행위 개념이라는 점도 기억!

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