31~35번 24년 35회 2차 1교시 1과목 공인중개사 시험 기출문제

 

접수일 : 8월 4일 오전 9시 접수 시작

시험 접수 까지 : D - 103일

 

시험일 : 10월 25일 토요일 오전 9시 30분 시험 시작

시험 : D-185일

 

( 2025년 4월 23일 기준 남은 기간 산정 )

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10월 25일에 공인중개사 시험 합격

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기출문제

공인중개사편

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Q-Net 공인중개사

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공인중개사

Licensed Real Estate Agent

 

관련부처 국토교통부

시행기관 한국산업인력공단

 

시험일정

(원서접수시간은 원서접수 첫날 09:00부터 마지막 날 18:00까지 임)

 

시험정보

 

응시자격

□ 응시자격

○ 제한 없음

※ 단, ① 공인중개사법 제4조3에 따라 시험부정행위로 처분 받은 날로부터 시럼시행일 전일까지 5년이 경과되지 않은 자

② 제6조에 따라 자격이 취소된 후 3년이 경과하지 않은 자

③ 시행규칙 제 2조에 따른 기자격취득자는 응시할 수 없음

 

※ 공인중개사 등록을 위한 결격사유는 별도로 정하고 있으며, 담당기관(관할 시,군,구)으로 문의

 

 

시험과목 및 배점

□ 시험과목 및 방법

 

 

합격기준

□ 합격기준

 

※ 제1차 시험에 불합격한 자의 제2차 시험에 대하여는 「공인중개사법」시행령 제5조제3항에 따라 이를 무효로 함

 

 

응시수수료

□ 응시수수료

1차: 13,700원

2차: 14,300원

1, 2차 동시 응시자: 28,000원

 

 

취득방법

※ 제1차 시험 수방법: 큐넷 홈페이지 및 모바일 큐넷 앰을 통해 접수

      ※ 내방시 준비물: 사진(3.5*4.5) 1매, 전자결재 수단(신용카드, 계좌이체, 가상계좌, 간편결제, 퀵계좌이체)

     ※ 수험자는 응시원서에 반드시 본인 사진을 첨부하여야 하며, 타인의 사진 첨부 등으로 인하여 신분확인이 불가능할경우

          시험에 을시할 수 없음

 

 

※ 자격증발급: 응시원서접수일 현재 주민등록상 주소지의 시, 도지사명의로 시, 도지사가 교부

     (사진(여권용 사진) 3.5*4.5cm 2매, 신분증, 도장 지참, 시 ·도별로 준비물이 다를 수 있음)

 

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31. 개업공인중개사 甲은 「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」에 따라 매수신청대리인으로 등록한 후 乙과 매수신청대리에 관한 위임계약을 체결하였다. 이에 관한 설명으로 옳은 것은?

 

① 甲이 법인이고 분사무소를 1개 둔 경우 매수신청대리에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 설정해야 하는 보증의 금액은 6억원 이상이다.

② 甲은 매수신청대리 사건카드에 乙에게서 위임받은 사건에 관한 사항을 기재하고 서명날인한 후 이를 3년간 보존해야 한다.

③ 甲은 매수신청대리 대상물에 대한 확인ㆍ설명 사항을 서면으로 작성하여 사건카드에 철하여 3년간 보존해야 하며 乙에게 교부할 필요는 없다.

④ 등기사항증명서는 甲이 乙에게 제시할 수 있는 매수신청대리 대상물에 대한 설명의 근거자료에 해당하지 않는다.

⑤ 甲이 중개사무소를 이전한 경우 14일 이내에 乙에게 통지하고 지방변호사에게 그 사실을 신고하여야 한다.

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✅ 정답: ①

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🔍 보기별 상세 해설

① 甲이 법인이고 분사무소를 1개 둔 경우 매수신청대리에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 설정해야 하는 보증의 금액은 6억원 이상이다.

✔ 정답입니다!

• 법인이 매수신청대리인으로 등록하고 분사무소 1개를 둔 경우,
• 1개소당 6억 원 이상의 보증을 설정해야 해요.
• 이 보증은 혹시라도 중개사의 과실로 발생한 손해를 배상하기 위한 것이죠.

📌 예시:
중개법인 ‘스마트부동산’이 경매대리를 하려면
→ 분사무소 1개 × 6억 = 보증 6억 이상 필요

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② 甲은 매수신청대리 사건카드에 乙에게서 위임받은 사건에 관한 사항을 기재하고 서명날인한 후 이를 3년간 보존해야 한다.

❌ 오답!

• 사건카드 보존기간은 5년입니다.
• 3년으로 오답을 유도한 문제예요.

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③ 甲은 매수신청대리 대상물에 대한 확인ㆍ설명 사항을 서면으로 작성하여 사건카드에 철하여 3년간 보존해야 하며 乙에게 교부할 필요는 없다.

❌ 오답!

• 확인ㆍ설명서는 작성해서 5년 보존해야 하며,
• 반드시 고객(乙)에게 교부해야 합니다.

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④ 등기사항증명서는 甲이 乙에게 제시할 수 있는 매수신청대리 대상물에 대한 설명의 근거자료에 해당하지 않는다.

❌ 오답!

• 등기사항증명서는 설명의 핵심 근거자료입니다!
• 등기부등본 없이 경매 설명은 말도 안 되죠 😅

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⑤ 甲이 중개사무소를 이전한 경우 14일 이내에 乙에게 통지하고 지방변호사에게 그 사실을 신고하여야 한다.

❌ 오답!

• 지방변호사회가 아닌 등록관청(시ㆍ군ㆍ구청) 에 신고해야 합니다.
• 법조계 단체랑 헷갈리면 안 돼요!

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✅ 핵심 요약표

보기 핵심 내용 요약 정오 비고

①	법인+분사무소 1개 → 보증금 6억 이상	✅	정답
②	사건카드 보존 3년 → ❌ 5년이 맞음	❌	기간 착오
③	확인ㆍ설명서 교부 안 함? ❌ → 교부 필수	❌	의무 누락
④	등기사항증명서가 설명 근거가 아님? ❌	❌	상식 위반
⑤	지방변호사회에 신고? ❌ → 등록관청에 신고	❌	기관 오류

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🧠 용어 아주 쉽게 풀이 코너

용어 뜻

매수신청대리	법원 경매에서 고객을 대신해 “이 부동산 제가 삽니다!” 신청해주는 역할
보증금	중개사가 사고 쳤을 때 손해배상에 쓸 수 있도록 가입하는 보험 또는 공제
사건카드	어떤 사건을 누가 맡았고, 어떤 내용인지 기록한 카드
확인ㆍ설명서	부동산에 대해 조사하고 고객에게 설명한 문서
등기사항증명서	부동산의 ‘주민등록등본’ 역할. 소유자와 권리관계가 나와 있는 서류

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🎯 핵심 포인트 요약 한 줄!

"경매대리를 하려면 책임도 크니 보증도 넉넉히! 서류도 철저히!"

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32. 개업공인중개사가 구분소유권의 목적이 된 건물을 매수하려는 중개의뢰인에게 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 관하여 설명한 내용으로 옳은 것은?

 

① 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분도 구분소유자 전원의 공유에 속한다.
② 대지의 공유자는 그 대지에 구분소유권의 목적 1동의 건물이 있을 때에도 그 건물 사용에 필요한 범위의 대지에 대해 분할을 청구할 수 있다.
③ 구분소유자는 공용부분을 개량하기 위해서 필요한 범위에서 다른 구분소유자의 전유부분의 사용을 청구할 수 있다.
④ 전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우에는 그 흠은 전유부분에 존재하는 것으로 추정한다.
⑤ 대지사용권이 없는 구분소유자는 대지사용권자에게 대지사용권을 시가(時價)로 매도할 것을 청구할 수 있다.

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✅ 정답: ③

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🔍 보기별 상세 해설

① 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분도 구분소유자 전원의 공유에 속한다.

❌ 오답

• '공용부분'은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유이긴 하지만,
  일부 구분소유자만이 사용하는 공용부분은 그 사람들끼리만 공유하는 겁니다!
• 예: 지하 주차장을 일부 상가 구분소유자만 사용한다면, 전원 공유가 아님!

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② 대지의 공유자는 그 대지에 구분소유권의 목적 1동의 건물이 있을 때에도 그 건물 사용에 필요한 범위의 대지에 대해 분할을 청구할 수 있다.

❌ 오답

• 집합건물의 건물이 있는 대지는 분할이 원칙적으로 금지돼요!
• 건물과 대지는 하나의 세트이기 때문에 마음대로 쪼갤 수 없음!

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③ 구분소유자는 공용부분을 개량하기 위해서 필요한 범위에서 다른 구분소유자의 전유부분의 사용을 청구할 수 있다.

✅ 정답

• 예외적으로 공용부분의 보수나 개량을 위해서는
  **다른 구분소유자의 전유부분(개인 공간)**을 잠깐 사용할 수 있어요!
• 물론 필요 최소한이어야 하며, 사용 후 원상복구해야 해요.

📌 예시:
엘리베이터 보수 공사 중 A호실 벽을 잠깐 뜯고 배선을 지나가야 할 때
→ A는 협조해야 하고, 보수 후 복원됩니다.

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④ 전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우에는 그 흠은 전유부분에 존재하는 것으로 추정한다.

❌ 오답

• 손해가 발생한 경우, 그 흠은 ‘공용부분’에 존재하는 것으로 추정합니다.
• 왜냐면 전유부분은 각자 관리하지만 공용부분은 공동 책임이니까요.

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⑤ 대지사용권이 없는 구분소유자는 대지사용권자에게 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다.

❌ 오답

• 반대입니다!
• 대지사용권을 가진 사람만이 대지사용권 없는 구분소유자에게 시가로 사라고 청구할 수 있어요.
• 대지사용권은 쉽게 말해 땅 쓸 수 있는 권리예요.

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✅ 핵심 요약표

보기 핵심 내용 정오 비고

①	일부만 쓰는 공용부분도 전원 공유? ❌	일부 소유자 공유임
②	건물 있는 대지도 분할 청구 가능? ❌	원칙적 금지
③	공용 개량 위해 전유 사용 청구 가능? ✅	정답
④	손해발생 시 흠은 전유부분으로 추정? ❌	공용부분으로 추정
⑤	대지사용권 없는 사람이 시가 매도 청구? ❌	반대로 해야 함

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🧠 용어 아주 쉽게 풀이 코너

용어 의미

구분소유자	아파트나 상가처럼, 건물의 일정 부분을 소유한 사람
전유부분	각자의 단독 공간 (예: 내 집, 내 상가)
공용부분	복도, 계단, 지붕처럼 다 같이 쓰는 공간
대지사용권	집이 서 있는 땅을 쓸 수 있는 권리
사건카드	매수신청대리 계약 정보를 적는 전용 서류 카드

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🎯 핵심 정리 한 줄!

“공용부분을 고치려면 남의 공간도 잠깐 빌릴 수 있어요. 대신 정당하고 최소한이어야 해요!”

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33. 개업공인중개사가 중개의뢰인에게 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차를 중개하면서 임대인을 상대로 지상건물에 대한 매수청구권을 행사할 수 있는 임차인에 대하여 설명하였다. 이에 해당하는 자를 모두 고른 것은?
(다툼이 있으면 판례에 따르며, 특별한 사정은 고려하지 않음)

 

• ㄱ. 중전 임차인이 신축한 건물을 매수한 임차인
• ㄴ. 차임연체를 이유로 계약을 해지당한 임차인
• ㄷ. 건물을 신축하였으나 행정관청의 허가를 받지 않은 임차인
• ㄹ. 토지에 지상권이 설정된 경우 지상권자로부터 그 토지를 임차하여 건물을 신축한 임차인

 

① ㄱ, ㄴ
② ㄴ, ㄷ
③ ㄷ, ㄹ
④ ㄱ, ㄴ, ㄹ
⑤ ㄱ, ㄷ, ㄹ 

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✅ 정답: ⑤번 (ㄱ, ㄷ, ㄹ)

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🔍 보기별 상세 해설

ㄱ. 중전 임차인이 신축한 건물을 매수한 임차인

✅ 정답

• '중전 임차인'은 이전 임차인을 뜻해요.
• 그 임차인이 건물을 지은 뒤, 그 건물을 매수하여 들어온 새로운 임차인도 사실상 건물 소유자입니다.
• 그래서 토지 임대인에게 "이 땅 내가 쓰던 땅인데 건물 소유한 내가 계속 쓸게요" 하면서 토지 매수청구권 행사 가능!

📌 예시:
철수 아저씨가 땅을 빌려 건물을 짓고 살다가 이사를 감 →
영희가 그 건물을 사서 살게 됨 → 땅주인한테 “땅도 같이 팔아주세요!” 가능!

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ㄴ. 차임연체를 이유로 계약을 해지당한 임차인

❌ 오답

• 임대차계약이 해지된 상태에서는 매수청구권 행사 불가입니다.
• 계약 해지 전까지만 권리를 주장할 수 있어요.

📌 예시:
월세 계속 밀려서 집주인이 계약 해지했는데,
“건물 팔아줘요” 할 수는 없겠죠? 😅

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ㄷ. 건물을 신축하였으나 행정관청의 허가를 받지 않은 임차인

✅ 정답

• 비록 허가를 안 받았다고 해도, 실제 건물을 지었다면
  사실상 건물 소유자로 인정되어 매수청구권이 인정됩니다.

📌 예시:
허가 없이 뚝딱 작은 주택을 지은 임차인도
“내가 이 건물 주인이니 땅도 사고 싶어요!” 할 수 있음

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ㄹ. 토지에 지상권이 설정된 경우 지상권자로부터 그 토지를 임차하여 건물을 신축한 임차인

✅ 정답

• 원래 땅주인이 아닌 ‘지상권자’에게 임차한 경우라도
  그 위에 건물을 지었다면 매수청구권 인정 가능!

📌 예시:
지상권자(예: 철도청)가 땅을 쓰고 있는데,
그 땅을 다시 빌려서 건물 지은 사람도
“건물 샀으니 이 땅도 같이 팔아줘요!” 가능

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✅ 핵심 요약표

보기 내용 정오 비고

ㄱ	전 임차인 건물 매수한 사람	⭕	매수청구권 행사 가능
ㄴ	계약 해지당한 사람	❌	권리 없음
ㄷ	무허가 건물 신축	⭕	실질 소유자 인정
ㄹ	지상권자에게 임차한 사람	⭕	인정 가능

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🧠 용어 아주 쉽게 풀이 코너

용어 뜻

매수청구권	“내가 건물 주인이니 땅도 같이 팔아줘!”라고 요구할 수 있는 권리
중전 임차인	이전에 임대차계약을 맺고 있던 임차인
지상권	남의 땅 위에 건물 짓고 사용할 수 있는 권리
무허가 건물	허가 없이 지은 건물 (법적으로 문제는 있지만 실질 사용자는 인정됨)

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🎯 핵심 정리 한 줄!

“내가 땅 빌려서 건물까지 지었으면, 땅도 같이 사고 싶다고 요구할 수 있어요. 다만 계약이 해지된 뒤에는 안 돼요!”

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34. 개업공인중개사가 소유자 甲으로부터 X주택을 임차한 「주택임대차보호법」상 임차인 乙에게 임차권등기명령과 그에 따른 임차권등기에 대하여 설명한 내용으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

 

ㄱ. 법원의 임차권등기명령이 甲에게 송달되어야 임차권등기명령을 집행할 수 있다.
ㄴ. 乙이 임차권등기를 한 이후에 甲으로부터 X주택을 임차한 임차인은 최우선변제권을 가지지 못한다.
ㄷ. 乙이 임차권등기를 한 이후 대항요건을 상실하더라도, 乙은 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않는다.
ㄹ. 乙이 임차권등기를 한 이후에는 집행기관이 甲의 보증금반환의무가 乙의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다.

 

① ㄴ, ㄷ
② ㄱ, ㄴ, ㄹ
③ ㄱ, ㄷ, ㄹ
④ ㄴ, ㄷ, ㄹ ✅
⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

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✅ 정답: ④번 (ㄴ, ㄷ, ㄹ)

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🔍 보기별 상세 해설

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ㄱ. 법원의 임차권등기명령이 甲에게 송달되어야 임차권등기명령을 집행할 수 있다.

❌ 오답

• 법원의 임차권등기명령은 상대방에게 송달되기 전이라도 등기 가능합니다.
• 즉, 임차인의 단독 신청만으로도 가능하다는 말이에요.

📌 예시:
영희가 집주인에게 알리지 않고도 임차권등기명령을 신청하고, 법원에서 명령 나오면 등기소에 신청 가능함!

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ㄴ. 乙이 임차권등기를 한 이후에 甲으로부터 X주택을 임차한 임차인은 최우선변제권을 가지지 못한다.

✅ 정답

• 후순위 임차인은 앞선 임차권등기가 있는 것을 알고 계약한 것이므로, 최우선변제권을 인정받기 어려움.

📌 예시:
먼저 살고 있던 철수가 임차권등기를 해놨는데,
그걸 모르고 나중에 들어온 민수는 보증금 일부라도 우선 받는 보호를 못 받을 수도 있음.

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ㄷ. 乙이 임차권등기를 한 이후 대항요건을 상실하더라도, 乙은 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않는다.

✅ 정답

• 등기를 하면 대항력이나 우선변제권은 등기로 승계되기 때문에
  주민등록을 옮기더라도 기존 권리 보호는 유지돼요.

📌 예시:
이사를 나가더라도 등기만 해두면 권리 지켜진다!
(영희: “이사 나갔지만, 등기했으니 내 돈 돌려줘요~”)

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ㄹ. 乙이 임차권등기를 한 이후에는 집행기관이 甲의 보증금반환의무가 乙의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다.

✅ 정답

• 등기한 임차인은 보증금을 돌려받은 후에야 등기 말소를 해야 합니다.
• 즉, 집주인이 먼저 보증금을 줘야 그다음에 등기 말소!

📌 예시:
집주인: “등기부터 없애세요!”
임차인: “보증금부터 주세요~ 그래야 없애죠!”

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✅ 핵심 요약표

보기 내용 정오 비고

ㄱ	송달 후에만 집행 가능하다는 말	❌	송달 전에도 가능
ㄴ	후순위 임차인은 최우선변제권 없음	⭕	먼저 임차권등기 한 사람이 우선됨
ㄷ	등기 후 대항요건 상실해도 권리 유지	⭕	등기가 권리를 보호
ㄹ	보증금 먼저 반환 → 등기 말소	⭕	맞는 설명

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🧠 용어 아주 쉽게 풀이 코너

용어 뜻

임차권등기명령	이사 나가면서도 보증금 못 받았을 때, 내 권리를 지키기 위해 법원에 요청하는 등기
대항력	내가 이 집에 살고 있으니 새로운 주인도 나를 인정해줘야 해요!라는 권리
우선변제권	경매 등에서 다른 사람보다 보증금을 먼저 받을 수 있는 권리
최우선변제권	일정 요건을 갖춘 임차인에게 보증금을 우선 지급받을 수 있도록 한 특별한 권리

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🎯 핵심 정리 한 줄!

“등기한 임차인은 이사 나가도 권리를 잃지 않아요!
집주인이 보증금부터 주고 나서야 등기를 말소할 수 있어요.”

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35. 개업공인중개사가 X토지를 공유로 취득하고자 하는 甲, 乙에게 설명한 내용으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

 

ㄱ. 甲의 지분이 1/2, 乙의 지분이 1/2인 경우, 乙과 협의 없이 X토지 전체를 사용‧수익하는 甲에 대하여 乙은 X토지의 인도를 청구할 수 있다.

ㄴ. 甲의 지분이 2/3, 乙의 지분이 1/3인 경우, 甲이 X토지를 임대하였다면 乙은 그 임대차의 무효를 주장할 수 없다.

ㄷ. 甲의 지분이 1/3, 乙의 지분이 2/3인 경우, 乙은 甲의 동의 없이 X토지를 타인에게 매도할 수 없다.

 

① ㄱ
② ㄴ
③ ㄱ, ㄷ
④ ㄴ, ㄷ ✅
⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ

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✅ 정답: ④번 (ㄴ, ㄷ)

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🔍 보기별 상세 해설

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ㄱ. 甲의 지분이 1/2, 乙의 지분이 1/2인 경우, 乙과 협의 없이 X토지 전체를 사용‧수익하는 甲에 대하여 乙은 X토지의 인도를 청구할 수 있다.

❌ 오답

• 공유자는 공유물 전부에 대해 사용‧수익할 수 있는 권리가 있음 (민법 제264조).
• 따라서, 동의 없이 전부를 사용하더라도 그 자체로 인도청구는 불가능해요.

📌 예시:
반반 지분 가진 철수(甲)와 영희(乙)가 땅을 같이 샀는데,
철수가 혼자 밭 전체를 쓰고 있다고 해도,
영희는 "내놔!" 하고 바로 인도청구는 못 함.
그 대신, "이익 나누자!"는 지분에 따른 부당이득 청구는 가능함.

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ㄴ. 甲의 지분이 2/3, 乙의 지분이 1/3인 경우, 甲이 X토지를 임대하였다면 乙은 그 임대차의 무효를 주장할 수 없다.

✅ 정답

• 지분 과반수를 가진 공유자가 단독으로 임대할 수 있음 (판례).
• 따라서, 소수 지분자(乙)는 "그 계약 무효야!"라고 못함.

📌 예시:
철수(甲)가 지분 2/3, 영희(乙)가 지분 1/3인데,
철수가 그 땅을 민수한테 임대해줬어요.
이때, 영희가 “내 동의 없었으니 무효야!”라고 할 수 없음.

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ㄷ. 甲의 지분이 1/3, 乙의 지분이 2/3인 경우, 乙은 甲의 동의 없이 X토지를 타인에게 매도할 수 없다.

✅ 정답

• 공유물 전체를 처분하려면 공유자 전원의 동의가 필요해요. (민법 제265조)
• 지분만 따로 팔 수는 있지만, 전부를 팔 수는 없음.

📌 예시:
영희(乙)가 지분이 더 많지만,
철수(甲)의 동의 없이 땅 전체를 누군가에게 팔 수는 ❌

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✅ 핵심 요약표

보기 내용 정오 비고

ㄱ	공유자 단독 사용에 인도청구 가능	❌	사용 가능하나 부당이득 청구만 가능
ㄴ	과반 지분 공유자의 임대는 유효	⭕	소수 지분자는 무효 주장 못함
ㄷ	공유물 전체 매도에는 전원 동의 필요	⭕	전부 매도는 단독 불가

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🧠 용어 아주 쉽게 풀이 코너

용어 뜻

공유자	땅이나 건물을 여러 명이 공동으로 소유한 사람들
지분	각자 얼마나 소유하고 있는지의 비율
인도청구	“내가 소유한 걸 넘겨주세요!”라고 요구하는 법적 청구
부당이득 청구	“내 몫도 있는데 너만 이익 챙겼잖아! 내 것도 줘” 라고 하는 요청
처분	부동산을 팔거나, 담보 잡거나, 소유권을 넘기는 일

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🎯 핵심 정리 한 줄!

공유자는 전체 사용 가능하지만, 매도는 다 같이 결정해야 해요!
지분 과반이면 임대도 할 수 있어요!

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