41~45번 24년 35회 2차 1교시 2과목 공인중개사 시험 기출문제

접수일D-101일: 8월 4일 오전 9시 접수 시작

시험일D-183일:10월 25일 토요일 오전 9시 30분 시험 시작 

 

( 2025년 4월 25일 기준 남은 기간 산정 )

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10월 25일에 공인중개사 시험 합격

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기출문제

공인중개사편

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Q-Net 공인중개사

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공인중개사

Licensed Real Estate Agent

 

관련부처 국토교통부

시행기관 한국산업인력공단

 

시험일정

(원서접수시간은 원서접수 첫날 09:00부터 마지막 날 18:00까지 임)

 

시험정보

 

응시자격

□ 응시자격

○ 제한 없음

※ 단, ① 공인중개사법 제4조3에 따라 시험부정행위로 처분 받은 날로부터 시럼시행일 전일까지 5년이 경과되지 않은 자

② 제6조에 따라 자격이 취소된 후 3년이 경과하지 않은 자

③ 시행규칙 제 2조에 따른 기자격취득자는 응시할 수 없음

 

※ 공인중개사 등록을 위한 결격사유는 별도로 정하고 있으며, 담당기관(관할 시,군,구)으로 문의

 

 

시험과목 및 배점

□ 시험과목 및 방법

 

 

합격기준

□ 합격기준

 

※ 제1차 시험에 불합격한 자의 제2차 시험에 대하여는 「공인중개사법」시행령 제5조제3항에 따라 이를 무효로 함

 

 

응시수수료

□ 응시수수료

1차: 13,700원

2차: 14,300원

1, 2차 동시 응시자: 28,000원

 

 

취득방법

※ 제1차 시험 수방법: 큐넷 홈페이지 및 모바일 큐넷 앰을 통해 접수

      ※ 내방시 준비물: 사진(3.5*4.5) 1매, 전자결재 수단(신용카드, 계좌이체, 가상계좌, 간편결제, 퀵계좌이체)

     ※ 수험자는 응시원서에 반드시 본인 사진을 첨부하여야 하며, 타인의 사진 첨부 등으로 인하여 신분확인이 불가능할경우

          시험에 을시할 수 없음

 

 

※ 자격증발급: 응시원서접수일 현재 주민등록상 주소지의 시, 도지사명의로 시, 도지사가 교부

     (사진(여권용 사진) 3.5*4.5cm 2매, 신분증, 도장 지참, 시 ·도별로 준비물이 다를 수 있음)

 

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41. 부동산거래신고 등에 관한 법령상 허가구역 지정의 효과로 옳은 것은?

 

① 허가를 받지 않고 체결된 토지거래계약은 효력이 없다.
② 토지거래계약은 관할 시장·군수·구청장에게 신고 후 허가를 받아야 한다.
③ 허가구역 지정의 효력은 토지소유권이전등기 후에 발생한다.
④ 허가대상은 시·도의 장이 정한 일정규모 이상인 토지만 해당된다.
⑤ 외국인이 허가구역 내 토지를 상속받는 경우 허가를 받아야 한다.

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✅ 정답: ①번

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🔍 보기별 상세 해설

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①번 ✅ (정답)

허가를 받지 않고 체결된 토지거래계약은 효력이 없다.

→ 맞는 말이에요!

• 허가구역으로 지정된 곳 안에서 토지를 거래할 때는
  반드시 허가를 받아야 계약이 유효합니다.

📌 예시

“이 땅, 허가구역인데 몰랐네~ 그냥 샀어요” → ❌ 계약 무효!

• 허가 안 받고 맺은 계약은 처음부터 없는 계약이 됩니다.
  → 효력 자체가 없음! (무효 계약)

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②번 ❌

토지거래계약은 관할 시장·군수·구청장에게 신고 후 허가를 받아야 한다?

→ 틀렸습니다!

• 허가구역 내 거래는 "신고"가 아니라 "허가"가 먼저!
  즉, 신고제가 아닌 허가제예요.

📌 헷갈리지 마세요!

• 일반적인 토지거래 → 신고
• 허가구역 토지거래 → 허가

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③번 ❌

허가구역 지정의 효력은 등기 후 발생한다?

→ 아니에요!

• 허가구역 지정의 효력은 지정된 날부터 바로 발생합니다.

📌 예시

오늘부터 이 지역은 허가구역이다!
→ 선포 즉시 허가 없인 거래 못 해요!

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④번 ❌

허가대상은 시·도지사가 정한 일정규모 이상인 토지만?

→ 틀린 말이에요!

• 규모는 중요하지 않아요.
• 허가구역 안에 있는 토지라면 면적과 관계없이 모두 허가 필요!

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⑤번 ❌

외국인이 허가구역 내 토지를 상속받는 경우도 허가 받아야 한다?

→ ❌ 아니요!

• 상속은 예외입니다.
• 외국인이 상속으로 받는 건 허가 안 받아도 돼요.

📌 즉,

• 매매 → 허가 필요
• 상속 → 허가 없이 가능

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🧠 핵심 요약 정리표

보기 정오 이유 요약

①	✅	허가 없이는 계약 자체가 무효
②	❌	허가구역은 신고가 아닌 '허가' 필요
③	❌	효력은 등기 후가 아니라 '지정 즉시' 발생
④	❌	면적 제한 없음, 허가구역 내 토지는 모두 대상
⑤	❌	외국인의 상속은 허가 예외 (허가 불필요)

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📌 용어 쉽게 풀이 코너

용어 아주 쉬운 설명

허가구역	정부가 “이 동네는 거래 조심해야 해!” 하고 지정한 땅
효력 없음	법적으로 아예 ‘없는 계약’ 취급 (무효)
상속	누군가 돌아가시고 남긴 재산을 가족이 받는 것
신고 vs 허가	신고는 “했습니다!” 알리는 것 / 허가는 “허락받아야” 하는 것

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🎯 핵심 한 줄 요약

허가구역 내 토지를 거래하면서 허가를 받지 않았다면,
그 계약은 아예 무효! 효력 없음!

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42. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 지방자치단체의 장이 다른 법률에 따른 토지 이용에 관한 구역을 지정하는 경우에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

① 지정하려는 구역의 면적이 1제곱킬로미터 미만인 경우 승인받지 않아도 된다.
② 농림지역에서 「수도법」에 따른 상수원보호구역을 지정하는 경우 국토교통부장관의 승인을 받아야 한다.
③ 지정하려는 구역이 도시·군기본계획에 반영된 경우에는 승인 없이 구역을 지정할 수 있다.
④ 승인을 받아 지정한 구역의 면적의 10퍼센트 범위에서 면적을 증감시키는 경우에는 따로 승인받지 않아도 된다.
⑤ 지정된 구역을 변경하거나 해제하려면 도시·군관리계획의 입안권자의 의견을 들어야 한다.

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✅ 정답: ②번 (틀린 설명)

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🔍 보기별 상세 해설

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①번 ⭕ 맞는 설명

구역의 면적이 1제곱킬로미터 미만이면 승인 필요 없다!

📌 쉽게 말해서:

• 면적이 작으면(1㎢ 미만)
  → 그냥 지자체장이 직접 지정 가능 (승인 불필요)

🧠 예시

• 동네 숲 한 귀퉁이(0.5㎢)를 환경보호구역으로 지정하고 싶다?
  → 시장이 자체 판단으로 지정 가능!

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②번 ❌ 틀린 설명 (정답)

농림지역에서 「수도법」에 따른 상수원보호구역을 지정하는 경우 국토부 장관 승인을 받아야 한다?

❌ 아니에요!
이건 환경부 장관의 권한과 관련이 있어요.

• 수도법과 상수원보호는 환경부 소관 법률이기 때문이죠.

💡 국토부 장관은 국토의 계획과 이용에 대한 권한을 가짐
→ 수도 보호는 해당 없음!

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③번 ⭕ 맞는 설명

도시·군기본계획에 이미 반영되어 있다면?
→ 추가 승인 없이 바로 지정 가능

🧠 예시

• 이미 도시계획에 “이 구역은 산업단지 예정”이라고 되어 있으면
  → 그대로 지정해도 추가 승인 불필요!

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④번 ⭕ 맞는 설명

이미 승인받은 구역의 10% 이내만 조정하는 거라면
→ 다시 승인받을 필요 없다!

📌 단, 그 범위를 넘기면?
→ 다시 승인 받아야 함!

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⑤번 ⭕ 맞는 설명

구역을 변경하거나 없애려면
→ 도시·군관리계획 입안권자의 의견을 들어야 해요.

🧠 쉽게 말해
“계획 바꿀 거면 계획 세운 사람(시장 등)의 의견 들어봐야지!”

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🧠 핵심 요약 정리표

보기 정오 이유 요약

①	⭕	1㎢ 미만이면 승인 없이 지정 가능
②	❌	상수원보호구역은 국토부 아닌 환경부 소관
③	⭕	도시·군기본계획에 반영돼 있으면 승인 없이 지정 가능
④	⭕	면적 변경이 10% 이내면 추가 승인 불필요
⑤	⭕	구역 변경 시 입안권자의 의견 필요

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📌 용어 쉽게 풀이 코너

용어 아주 쉬운 설명

지정구역	“이 지역은 이렇게 써야 해!” 하고 정해놓은 땅
입안권자	도시계획을 처음 만든 사람 (보통 시장, 군수, 구청장 등)
도시·군기본계획	도시의 20~30년 장기 계획 지도
도시·군관리계획	당장 실행하는 세부 계획
승인 필요 없음	‘허락 없이 바로 지정 가능하다’는 뜻이에요!

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🧩 한 줄 요약!

상수원보호구역을 지정할 땐 국토부 장관이 아니라,
환경부 쪽 관할입니다!

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43. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 도시·군계획에 관한 설명으로 옳은 것은?

 

① 도시·군기본계획의 내용이 광역도시계획의 내용과 다를 때에는 도시·군기본계획의 내용이 우선한다.

② 도시·군기본계획의 수립권자가 생활권계획을 따로 수립한 때에는 해당 계획이 수립된 생활권에 대해서는 도시·군관리계획이 수립된 것으로 본다.

③ 시장·군수가 미리 지방의회의 의견을 들어 수립한 도시·군기본계획의 경우 도지사는 지방도시계획위원회의 심의를 거치지 않고 해당 계획을 승인할 수 있다.

④ 주민은 공공청사의 설치에 관한 사항에 대하여 도시·군관리계획의 입안권자에게 그 계획의 입안을 제안할 수 있다.

⑤ 광역도시계획이나 도시·군기본계획을 수립할 때 도시·군관리계획을 함께 입안할 수 없다.

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✅ 정답: ④번 (옳은 설명)

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📖 보기별 상세 해설

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① ❌ 틀림

도시·군기본계획이 광역도시계획보다 우선?

📌 아니요! 광역도시계획이 상위계획이므로 우선입니다.
→ 도시·군기본계획은 하위계획으로, 상위계획을 따르는 게 원칙입니다.

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② ❌ 틀림

생활권계획 수립 → 도시·군관리계획으로 간주된다?

📌 둘은 별개입니다.

• 생활권계획은 분석·조사 자료로 쓰이지만
• 그것만으로 도시·군관리계획으로 간주되진 않아요.

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③ ❌ 틀림

지방의회의 의견을 들으면 심의 생략 가능?

📌 도지사는 반드시 지방도시계획위원회 심의를 거쳐야 합니다.
→ 지방의회 의견 수렴은 필요조건이지만, 심의 생략은 불가!

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④ ✅ 정답

주민이 공공청사 설치 관련 입안 제안 가능?

✅ 맞습니다.
📌 『국토계획법』 제28조에 따라,
주민은 도시·군관리계획 입안을 제안할 수 있습니다.
→ 공공청사, 공원, 학교, 도로 설치 등도 포함돼요!

🧠 예시)
“우리 동네에 파출소가 없어요! 만들고 싶어요!”
→ 주민이 직접 제안 가능!

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⑤ ❌ 틀림

기본계획 수립 시 관리계획 입안 불가?

❌ 오답입니다.
📌 도시·군기본계획과 도시·군관리계획은 동시에 수립 또는 입안 가능합니다.
→ 함께 수립하여 일관성 있는 도시계획을 만드는 게 일반적이에요.

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🧠 핵심 요약표

보기 정오 요점 정리

①	❌	광역도시계획이 우선 (상위계획)
②	❌	생활권계획 ≠ 도시·군관리계획
③	❌	지방계획위원회 심의 생략 불가
④	✅	주민은 도시·군관리계획 입안 제안 가능
⑤	❌	기본계획과 관리계획은 동시 입안 가능

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📌 용어 쉽게 풀이 코너

용어 왕초보용 쉬운 설명

광역도시계획	여러 시·군을 묶어서 큰 그림을 그리는 계획 (예: 수도권 전체)
도시·군기본계획	하나의 시나 군이 미래에 어떤 모습이 될지 그리는 장기계획 (20년 단위)
도시·군관리계획	“도로는 어디에, 공원은 어디에 만들지” 등 실제 땅 위에 그리는 실행계획
입안권자	계획을 만들 권한이 있는 사람 (예: 시장, 군수)
입안 제안	"이런 거 만들자고 건의하기" — 주민도 제안 가능!

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🎯 한 줄 요약

주민은 공공청사 설치 등 도시·군관리계획 입안을 직접 제안할 수 있어요!

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44. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 도시·군관리계획의 결정에 관한 설명으로 옳은 것은?

 

① 도시·군관리계획 결정의 효력은 지형도면을 고시한 날의 다음 날부터 발생한다.
② 시가화조정구역의 지정에 관한 도시·군관리계획 결정 당시 이미 사업에 착수한 자는 그 결정에도 불구하고 신고 없이 그 사업을 계속할 수 있다.
③ 국토교통부장관이 도시·군관리계획을 직접 입안한 경우에는 시·도지사가 지형도면을 작성하여야 한다.
④ 시장·군수가 입안한 지구단위계획의 수립에 관한 도시·군관리계획은 시장·군수의 신청에 따라 도지사가 결정한다.
⑤ 시·도지사는 국가계획과 관련되어 국토교통부장관이 입안하여 결정한 도시·군관리계획을 변경하려면 미리 국토교통부장관과 협의하여야 한다.

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✅ 정답: ⑤번 (옳은 설명)

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📖 보기별 상세 해설

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① ❌ 틀림

📌 도시·군관리계획의 효력 발생 시점은 지형도면을 고시한 날부터입니다.
→ 다음 날 ❌ / 고시 당일 O

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② ❌ 틀림

📌 시가화조정구역 지정 시,
기존 사업자도 신고 없이 계속 사업 불가합니다.
→ 계속하려면 '예외적 허가'를 받아야 함.

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③ ❌ 틀림

📌 국토교통부장관이 도시·군관리계획을 직접 입안했을 경우에는
지형도면도 국토교통부장관이 작성해야 합니다.
→ 시·도지사가 작성 ❌

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④ ❌ 틀림

📌 지구단위계획 수립에 관한 도시·군관리계획은
시장·군수가 입안하고, 시장·군수가 결정합니다.
→ 도지사가 결정❌

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⑤ ✅ 정답

📌 국가계획과 관련된 도시·군관리계획을 시·도지사가 변경하고자 하는 경우
→ 반드시 국토교통부장관과 미리 협의해야 합니다.

🧠 예시)
“수도권 광역계획과 연결된 도시계획을 바꾸고 싶어요!”
→ 그 전에 국토부랑 반드시 상의해야 해요!

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🧠 핵심 요약표

보기 정오 핵심 이유

①	❌	효력은 고시일 당일부터 발생
②	❌	기존 사업도 허가 없이는 계속 불가
③	❌	국토부장관이 입안하면 직접 지형도면 작성
④	❌	지구단위계획은 시장·군수가 결정
⑤	✅	국가계획과 관련된 계획 변경 시 → 국토부와 협의 필요

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📌 용어 쉽게 풀이 코너

용어 왕초보용 설명

도시·군관리계획	실제로 도시 땅에 공원, 학교, 도로 등을 “어디에 어떻게 만들지” 정하는 실행계획
지형도면 고시	계획 내용을 공식 지도에 표시해서 “법적 효력”을 발생시키는 행위
시가화조정구역	지금은 개발할 수 없고, 나중에 개발할 수도 있는 ‘보류 구역’
지구단위계획	한 지역을 자세히 설계해서 도시를 더 효율적으로 쓰기 위한 계획
국가계획	국토 전체나 광역권에서 중앙정부가 직접 수립한 큰 그림 도시계획

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✍️ 한 줄 정리

국가계획과 관련된 도시·군관리계획을 시·도지사가 변경하려면, 반드시 국토부와 미리 협의해야 한다!

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45. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 해당 구역으로 지정되면 「건축법」 제69조에 따른 특별건축구역으로 지정된 것으로 보는 구역을 모두 고른 것은?

 

ㄱ. 도시혁신구역  
ㄴ. 복합용도구역  
ㄷ. 시가화조정구역  
ㄹ. 도시자연공원구역

 

① ㄱ
② ㄱ, ㄴ
③ ㄷ, ㄹ
④ ㄴ, ㄷ, ㄹ
⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

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✅ 정답: ②번 (ㄱ. 도시혁신구역, ㄴ. 복합용도구역)

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📖 해설 (왕초보도 이해할 수 있게)

「건축법 제69조」에서는
‘특별건축구역’이란 건축 기준을 완화할 수 있는 특별한 지역이에요.

정부가 도시 발전이나 지역 활성화를 위해 특정 구역을 지정하면,
그 구역은 자동으로 "특별건축구역"이 되는 경우가 있어요.

📌 그 예시가 바로 다음과 같은 2가지입니다:

✅ 1) 도시혁신구역 (ㄱ)

• 도시를 새롭게 탈바꿈시키는 특수 구역
• 도시재생을 넘는 ‘혁신’ 목적이기 때문에
  건축기준 완화가 자동 적용 = 특별건축구역

✅ 2) 복합용도구역 (ㄴ)

• 여러 기능(주거+상업+업무 등)이 혼합된 복합 개발 구역
• 다양한 건축양식과 용도 허용 → 특별건축구역 지정 간주

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❌ 오답 보기 해설

❌ ㄷ. 시가화조정구역

• 개발을 보류하는 '비개발 보류 구역'이에요.
• 건축 제한이 많은 구역이지, 완화하는 특별건축구역 아님!

🧠 예시: “여긴 아직 개발할지 말지 몰라. 일단 기다려!” → 특별건축구역 ❌

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❌ ㄹ. 도시자연공원구역

• 도시 내 자연환경 보호 구역
• 개발보다 보존에 집중된 구역이므로
  특별건축구역과는 무관

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🧠 핵심 요약표

보기 특별건축구역 해당 여부 이유 요약

ㄱ. 도시혁신구역	✅ 해당	법에 의해 자동 지정
ㄴ. 복합용도구역	✅ 해당	건축법 제69조에 따라 지정됨
ㄷ. 시가화조정구역	❌ 미해당	개발 보류 구역
ㄹ. 도시자연공원구역	❌ 미해당	자연 보호 목적

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📌 용어 아주 쉽게 풀이 코너

용어 쉽게 풀이한 설명

특별건축구역	건축 기준을 좀 더 자유롭게 풀어주는 특별한 지역
도시혁신구역	도시를 '혁신적으로' 바꾸려는 프로젝트 구역
복합용도구역	주거, 상업, 업무 등을 함께 개발하는 멀티 목적 구역
시가화조정구역	“아직 개발 안 돼요~” 하고 잠깐 보류해둔 구역
도시자연공원구역	도시 안에서 자연을 보호하려는 공원 구역

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🧑‍🏫 한 줄 정리

도시혁신구역과 복합용도구역은 자동으로 특별건축구역으로 본다!

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