66~70번 23년 34회 1차 1교시 공인중개사 시험 기출문제

접수일D-72일: 8월 4일 오전 9시 접수 시작

시험일D-154일:10월 25일 토요일 오전 9시 30분 시험 시작 

 

( 2025년 5월 24일 기준 남은 기간 산정 )

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23년 34회 1차 1교시 공인중개사 시험 기출문제

66~70번

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66. 甲은 그 소유의 토지를 乙에게 매도하면서 甲의 丙에 대한 채무변제를 위해 乙이 그 대금 전액을 丙에게 지급하기로 하는 제3자를 위한 계약을 乙과 체결하였고, 丙도 乙에 대해 수익의 의사표시를 하였다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

 

① 乙은 甲과 丙사이의 채무부존재의 항변으로 丙에게 대항할 수 없다.
② 丙은 乙의 채무불이행을 이유로 甲과 乙사이의 계약을 해제할 수 없다.
③ 乙이 甲의 채무불이행을 이유로 계약을 해제한 경우, 특별한 사정이 없는 한 乙은 이미 이행한 급부의 반환
을 丙에게 청구할 수 있다.
④ 甲이 乙의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하면, 丙은 乙에게 채무불이행으로 인해 자신이 입은 손해의 배상
을 청구할 수 있다.
⑤ 甲은 丙의 동의 없이도 乙의 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 있다.

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✅ 정답: ③

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✅ 보기별 해설 및 용어 개념 정리

① 乙은 甲과 丙 사이의 채무부존재 항변으로 대항할 수 없다 ✅

• 해설: 제3자를 위한 계약에서 수익자(여기선 丙)는 독립적인 권리를 가집니다.
   따라서 乙은 "甲과 丙 사이에 실제로 빚이 없다"는 이유로 丙에게 돈을 안 줄 수 없습니다.
• ✅ 용어정리
   제3자를 위한 계약: A와 B가 계약을 맺어 C에게 이익을 주는 계약
   수익자(丙): 계약 당사자가 아니지만 이익을 받는 제3자
   항변: "이런 이유로 당신 요구를 거절합니다"라는 법적 주장
   채무부존재: '빚이 없다'는 의미

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②  丙은 乙의 채무불이행을 이유로 甲과 乙사이의 계약을 해제할 수 없다. ✅

• 해설: 제3자는 계약 당사자가 아니므로 계약을 해제할 권한이 없습니다.
   해제는 계약을 체결한 甲 또는 乙만 할 수 있습니다.
• ✅ 용어정리
   해제: 이미 성립한 계약을 무효로 돌리는 것
   계약 당사자: 계약을 직접 체결한 사람

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❌ ③  乙이 甲의 채무불이행을 이유로 계약을 해제한 경우, 특별한 사정이 없는 한 乙은 이미 이행한 급부의 반환을 丙에게 청구할 수 있다. → 틀림 (정답)

• 해설: 乙은 돈을 丙에게 줬지만, 丙은 계약 당사자가 아닌 수익자이기 때문에
   계약 해제로 인해 그 돈을 돌려달라고 직접 청구할 수는 없습니다.
• ✅ 용어정리
   급부: 계약을 통해 주기로 한 재산적 이익 (여기선 돈)
   반환 청구: "내가 준 거 돌려줘!"라고 요구하는 것
   수익자: 혜택을 받는 제3자

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④ 甲이 乙의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하면, 丙은 乙에게 채무불이행으로 인해 자신이 입은 손해의 배상
을 청구할 수 있다. ✅

• 해설: 계약이 해제되면서 丙이 이익을 받지 못하게 됐다면,
   乙의 잘못으로 계약이 깨진 경우에는 乙에게 손해배상을 요구할 수 있습니다.
• ✅ 용어정리
   손해배상 청구: 내가 입은 피해만큼 보상해달라고 요구하는 것
   채무불이행: 계약상 의무를 제대로 이행하지 않는 것

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⑤ 甲은 丙의 동의 없이도 乙의 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 있다. ✅

• 해설: 甲과 乙이 계약 당사자이므로,
   乙의 채무불이행이 있을 경우 甲은 丙의 동의 없이도 계약을 해제할 수 있습니다.
• ✅ 용어정리
   계약 해제 권한: 계약을 없애는 권리는 계약 당사자에게만 있음
   동의 없이 가능: 제3자의 허락 없이도 할 수 있음

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📘 요약표

보기 설명 요약 정답 여부 해설 요약

①	乙은 丙에게 '빚 없었다'는 이유로 대항 못 함	✅	수익자에게는 독립된 권리가 있음
②	丙은 계약 해제할 수 없다	✅	계약 당사자가 아니므로 해제 권한 없음
③	乙은 이미 준 돈을 丙에게 돌려달라 할 수 있다	❌ 정답	丙은 당사자가 아니므로 직접 반환 청구 불가
④	계약 해제되면 丙은 乙에게 손해배상 청구 가능	✅	손해를 입으면 청구 가능
⑤	甲은 丙 허락 없이도 계약 해제할 수 있다	✅	계약 당사자끼리 해제 가능, 제3자 동의 불필요

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67. 甲과 乙은 甲 소유의 X토지에 대하여 매매계약을 체결하였으나, 그 후 甲의 채무인 소유권이전등기의무의 이행이 불가능하게 되었다. 다음 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은?
(다툼이 있으면 판례에 따름)

 

ㄱ. 甲의 채무가 쌍방의 귀책사유 없이 불능이 된 경우, 이미 대금을 지급한 乙은 그 대금을 부당이득법리에 따라 반환청구할 수 있다.
ㄴ. 甲의 채무가 乙의 귀책사유로 불능이 된 경우, 특별한 사정이 없는 한 甲은 乙에게 대금지급을 청구할 수 있다.
ㄷ. 乙의 수령지체 중에 쌍방의 귀책사유 없이 甲의 채무가 불능이 된 경우, 甲은 乙에게 대금지급을 청구할 수 없다.

 

① ㄱ
② ㄷ
③ ㄱ, ㄴ ✅
④ ㄴ, ㄷ
⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ

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✅ 정답: ③ (ㄱ, ㄴ)

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✅ 보기별 해설 및 용어 개념 정리

ㄱ. 쌍방 귀책사유 없이 甲의 채무가 불능 → 乙은 부당이득 반환청구 가능 ✅

• 해설: 매매계약 후 쌍방 누구의 잘못도 없이 이행 불가능이 되었다면,
   이미 지급한 대금은 부당이득 반환의 대상이 됩니다.
• ✅ 용어정리
   귀책사유: 책임질 만한 잘못이나 사유
   불능: 의무를 도저히 이행할 수 없는 상태
   부당이득 반환청구: 정당하지 않게 생긴 이득을 돌려달라고 청구

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ㄴ. 乙의 잘못으로 甲의 채무가 불능 → 甲은 대금 청구 가능 ✅

• 해설: 상대방(乙)의 잘못으로 자기 채무 이행이 불가능하게 된 경우,
   특별한 사정이 없다면 자기 채무 이행 없이도 상대방에게 대금 청구 가능합니다.
   (민법 제537조)
• ✅ 용어정리
   채무불이행: 약속을 지키지 못하는 상황
   대금지급 청구: 계약에서 정한 돈을 달라고 요청

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ㄷ. 수령지체 중 쌍방 과실 없이 甲 채무가 불능 → 대금 청구 불가 ❌

• 해설: 수령지체란 상대방이 이행을 받지 않으려는 태도인데,
   그 기간 중 쌍방 과실 없이 채무가 불능이 됐다면 대금 청구 가능합니다.
  → 보기의 설명은 틀렸습니다.
• ✅ 용어정리
   수령지체: 상대방이 이행을 받지 않아서 문제가 되는 것
   이행불능: 더 이상 계약을 이행할 수 없는 상태

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📘 요약표

보기 설명 요약 정답 여부 해설 요약

ㄱ	쌍방 잘못 없이 甲 채무 불능 → 乙은 부당이득 반환 청구 가능	✅	민법상 부당이득 원칙 적용
ㄴ	乙 잘못으로 甲 채무 불능 → 甲은 대금청구 가능	✅	민법 제537조 적용
ㄷ	수령지체 중 쌍방 과실 없이 甲 채무 불능 → 대금청구 불가	❌	수령지체 중이라면 청구 가능

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68. 매매에서 과실의 귀속과 대금의 이자 등에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
(대금지급과 목적물인도는 동시이행관계에 있고, 다툼이 있으면 판례에 따름)

 

ㄱ. 매매계약 후 목적물이 인도되지 않더라도 매수인이 대금을 완제한 때에는 그 시점 이후 목적물로부터 생긴 과실은 매수인에게 귀속된다.
ㄴ. 매수인이 대금지급을 거절할 정당한 사유가 있는 경우, 매수인은 목적물을 미리 인도받더라도 대금 이자의 지급의무가 없다.
ㄷ. 매매계약이 취소된 경우, 선의의 점유자인 매수인의 과실취득권이 인정되는 이상 선의의 매도인도 지급받은 대금의 운용이익 내지 법정이자를 반환할 의무가 없다.

 

① ㄱ
② ㄴ
③ ㄱ, ㄷ
④ ㄴ, ㄷ
⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ

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정답: ⑤

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❖ 보기별 해설 및 용어 정리

ㄱ. 매수인이 대금을 완제한 시점 이후 과실 귀속

• 해설: 대금을 모두 지급한 매수인은 그 시점부터 목적물의 실질적 소유자로 간주됩니다. 따라서 그 이후 생기는 과실(예: 농작물 수확, 임대수익 등)은 매수인에게 귀속됩니다.
• 용어 정리:
  • 과실(果實): 본래의 재산(예: 토지)으로부터 발생하는 이익(수확물, 임대료 등)을 의미합니다.
  • 완제: 전액을 지급하여 채무를 모두 이행한 상태.

ㄴ. 대금지급 거절 사유가 있는 매수인의 이자 지급의무

• 해설: 매수인이 정당한 이유로 대금 지급을 거절할 수 있다면, 목적물을 미리 받았더라도 이자까지 낼 필요는 없습니다. 이는 쌍방의 균형을 맞추기 위한 판례의 입장입니다.
• 용어 정리:
  • 이자: 대금을 미지급한 상태에서 발생하는 사용료 또는 손해배상 개념.
  • 정당한 사유: 계약상 또는 법적으로 대금 지급을 미룰 수 있는 합리적 이유.

ㄷ. 매도인의 운용이익 반환 여부

• 해설: 매매계약이 취소되었더라도 매도인이 선의였다면(속임수가 없었다면), 이미 받은 대금의 운용이익(예: 이자 등)은 반환하지 않아도 됩니다.
• 용어 정리:
  • 선의(善意): 상대방에게 불리한 사실을 알지 못한 상태.
  • 운용이익: 받은 돈을 통해 얻은 이익(예: 은행 이자, 투자 수익 등).

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❖ 요약표

보기 옳고 그름 핵심 개념 요약

ㄱ	⭕	대금 완제 후 과실은 매수인 귀속
ㄴ	⭕	정당한 사유 있으면 이자 지급 의무 없음
ㄷ	⭕	선의의 매도인은 운용이익 반환 의무 없음

정답: ⑤ (ㄱ, ㄴ, ㄷ 모두 옳음)

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69. 매매의 일방예약에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

 

① 일방예약이 성립하려면 본계약인 매매계약의 요소가 되는 내용이 확정되어 있거나 확정할 수 있어야 한다.
② 예약완결권의 행사기간 도과 전에 예약완결권자가 예약목적물인 부동산을 인도받은 경우, 그 기간이 도과되더라도 예약완결권은 소멸되지 않는다.
③ 예약완결권은 당사자 사이에 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에 행사해야 한다.
④ 상가에 관하여 매매예약이 성립한 이후 법령상의 제한에 의해 일시적으로 분양이 금지되었다가 다시 허용된 경우, 그 예약완결권 행사는 이행불능이라 할 수 없다.
⑤ 예약완결권 행사의 의사표시를 담은 소장 부본의 송달로써 예약완결권을 재판상 행사하는 경우, 그 행사가 유효하기 위해서는 그 소장 부본이 제척기간 내에 상대방에게 송달되어야 한다.

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✅ 정답: ②

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❚ 보기별 해설 및 용어 개념 정리

① 일방예약이 성립하려면 본계약의 내용이 확정되거나 확정 가능해야 한다.

• ✅ 해설: 일방예약은 장래 본계약을 체결할 것을 예약하는 계약으로서, 본계약의 내용이 확정적이거나 확정 가능해야 법적 효력이 있다.
• 📘 용어 정리:
  • 일방예약: 매매계약의 한쪽 당사자만 본계약 체결 여부를 결정할 수 있는 예약계약.
  • 본계약: 실제 권리·의무가 발생하는 계약.

② 예약완결권자가 부동산을 인도받은 경우라도 행사기간이 지나면 예약완결권은 소멸하지 않는다. → ❌ 틀림

• ❌ 해설: 예약완결권은 계약상 약정한 기간 내에 행사해야 하며, 그 기간이 지나면 소멸한다. 부동산 인도 여부와는 무관하다.
• 📘 용어 정리:
  • 예약완결권: 일방예약에서 예약자가 본계약을 성립시키기 위해 행사하는 권리.
  • 행사기간 도과: 권리를 행사할 수 있는 기간이 지나버림.

③ 예약완결권은 약정한 행사기간 내에 행사해야 한다.

• ✅ 해설: 행사기간이 약정된 경우에는 그 기간 내에 예약완결권을 행사해야 하며, 그 이후에는 효력을 잃는다.
• 📘 용어 정리:
  • 제척기간: 법률에서 정한 권리행사의 기한으로, 그 기간이 지나면 권리는 소멸한다.

④ 일시적 법령 제한이 있었더라도 예약완결권 행사 불가능이라 할 수 없다.

• ✅ 해설: 법령 제한이 일시적인 경우 예약완결권 행사는 가능하며, 이행불능으로 보지 않는다.
• 📘 용어 정리:
  • 이행불능: 계약상의 의무 이행이 사실상 또는 법적으로 불가능한 상태.

⑤ 소장 부본의 송달로 예약완결권 행사 가능하며, 제척기간 내 송달 필요

• ✅ 해설: 예약완결권의 재판상 행사 시, 소장을 접수하는 것만으로는 부족하고, 상대방에게 소장 부본이 제척기간 내에 송달되어야 유효하다.
• 📘 용어 정리:
  • 소장 부본: 소송을 제기할 때 상대방에게 보내는 소장 복사본.
  • 송달: 법적 문서를 당사자에게 공식적으로 전달하는 절차.

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❚ 요약표

보기 판단 핵심 해설

①	⭕	본계약 내용은 확정 또는 확정 가능해야 유효
②	❌	인도받았더라도 행사기간 지나면 예약완결권 소멸
③	⭕	행사기간 내 권리 행사해야 함
④	⭕	일시적 법령 제한은 이행불능 아님
⑤	⭕	소장 부본은 제척기간 내 송달되어야 유효

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70. 민법상 매매계약에 관한 설명으로 틀린 것은?
(다툼이 있으면 판례에 따름)

 

① 매매계약은 낙성ㆍ불요식계약이다.
② 타인의 권리도 매매의 목적이 될 수 있다.
③ 매도인의 담보책임 규정은 그 성질이 허용되는 한 교환계약에도 준용된다.
④ 매매계약에 관한 비용은 특약이 없는 한 매수인이 전부 부담한다.
⑤ 경매목적물에 하자가 있는 경우, 매도인은 물건의 하자로 인한 담보책임을 지지 않는다.

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✅ 정답: ④

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✅ 보기별 해설 및 용어 개념 정리

① 매매계약은 낙성ㆍ불요식계약이다 ✅

• 해설: 매매는 당사자 간의 의사합치만으로 성립하며, 문서나 형식은 필요하지 않습니다.
  → 법적으로 낙성계약, 불요식계약에 해당합니다.
• ✅ 용어정리
   낙성계약: 서로 “좋아요” 하면 성립하는 계약
   불요식계약: 문서나 공증 없이도 유효한 계약

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② 타인의 권리도 매매의 목적이 될 수 있다 ✅

• 해설: 민법상 **타인의 권리(예: 남의 집)**도 매매할 수 있으며,
   단지 소유권을 이전하려면 그 권리를 취득한 후 매수인에게 이전해야 합니다.
• ✅ 용어정리
   타인 권리 매매: 내가 소유하고 있지 않은 물건을 팔 수 있는 것
   이행불능 가능성 있음: 팔 수는 있지만 넘겨주지 못하면 계약 책임이 따름

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③ 담보책임 규정은 교환계약에도 준용 가능 ✅

• 해설: 교환도 매매와 유사하므로, 담보책임(하자 책임 등)은 성질상 허용되는 범위 내에서 적용할 수 있습니다.
• ✅ 용어정리
   담보책임: 물건에 하자가 있거나 소유권이 없을 경우 책임지는 것
   교환계약: 물건끼리 바꾸는 계약

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❌ ④ 매매계약 비용은 매수인이 전부 부담 → 틀림 (정답)

• 해설: 매매계약의 체결과 관련한 비용은 원칙적으로 매도인과 매수인이 절반씩 부담합니다.
   특약이 없다고 해서 무조건 매수인이 전부 부담하는 것은 아닙니다.
• ✅ 용어정리
   매매계약 비용: 계약서 작성, 등기, 세금 등의 비용
   특약 없을 시 분담: 합의 없으면 반반 부담

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⑤ 경매목적물에 하자가 있어도 매도인은 담보책임 없음 ✅

• 해설: 경매는 강제 매각이기 때문에 매도인에게 담보책임을 물을 수 없습니다.
   → 하자가 있더라도 매수인이 감수해야 합니다.
• ✅ 용어정리
   경매: 법원 등이 강제로 물건을 팔아 넘기는 절차
   담보책임 면제: 법적으로 책임을 지지 않음

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📘 요약표

보기 설명 요약 정답 여부 해설 요약

①	매매는 낙성·불요식계약	✅	문서 없어도 유효
②	타인의 권리도 매매 가능	✅	단, 소유권 이전 책임 존재
③	담보책임은 교환계약에도 준용 가능	✅	법적으로 유사성이 있어 적용됨
④	매매비용은 특약 없으면 매수인이 전부 부담	❌ 정답	기본은 반반 부담, 전부는 아님
⑤	경매물건에 하자 있어도 매도인 책임 없음	✅	경매는 강제 절차, 담보책임 없음

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오늘도 수고하셨습니다.

하루 다섯문제

10월 합격!!!

 

당신을 칭찬합니다.

 

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공인중개사

Licensed Real Estate Agent

 

관련부처 국토교통부

시행기관 한국산업인력공단

 

시험일정

(원서접수시간은 원서접수 첫날 09:00부터 마지막 날 18:00까지 임)

 

시험정보

 

응시자격

□ 응시자격

○ 제한 없음

※ 단, ① 공인중개사법 제4조3에 따라 시험부정행위로 처분 받은 날로부터 시럼시행일 전일까지 5년이 경과되지 않은 자

② 제6조에 따라 자격이 취소된 후 3년이 경과하지 않은 자

③ 시행규칙 제 2조에 따른 기자격취득자는 응시할 수 없음

 

※ 공인중개사 등록을 위한 결격사유는 별도로 정하고 있으며, 담당기관(관할 시,군,구)으로 문의

 

 

시험과목 및 배점

□ 시험과목 및 방법

 

 

합격기준

□ 합격기준

 

※ 제1차 시험에 불합격한 자의 제2차 시험에 대하여는 「공인중개사법」시행령 제5조제3항에 따라 이를 무효로 함

 

 

응시수수료

□ 응시수수료

1차: 13,700원

2차: 14,300원

1, 2차 동시 응시자: 28,000원

 

 

취득방법

※ 제1차 시험 수방법: 큐넷 홈페이지 및 모바일 큐넷 앰을 통해 접수

      ※ 내방시 준비물: 사진(3.5*4.5) 1매, 전자결재 수단(신용카드, 계좌이체, 가상계좌, 간편결제, 퀵계좌이체)

     ※ 수험자는 응시원서에 반드시 본인 사진을 첨부하여야 하며, 타인의 사진 첨부 등으로 인하여 신분확인이 불가능할경우

          시험에 을시할 수 없음

 

 

※ 자격증발급: 응시원서접수일 현재 주민등록상 주소지의 시, 도지사명의로 시, 도지사가 교부

     (사진(여권용 사진) 3.5*4.5cm 2매, 신분증, 도장 지참, 시 ·도별로 준비물이 다를 수 있음)

 

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