76~80번 23년 34회 1차 1교시 공인중개사 시험 기출문제

접수일D-70일: 8월 4일 오전 9시 접수 시작

시험일D-152일:10월 25일 토요일 오전 9시 30분 시험 시작 

 

( 2025년 5월 26일 기준 남은 기간 산정 )

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ChatGPT에게 매일 물어본 새로운 문제 
하루 다섯 개를
외우려고 하지 말고 이해하려고 노력하며
꼼꼼하게 읽어보고 이해가 안 되면 그냥 패스

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최대한 다시 한 번, 또 한 번 그리고 또 한 번 계속 복습 이해
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보다 보면 이해되는
기출문제

공인중개사편

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Q-Net 공인중개사

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76.가등기담보 등에 관한 법률이 원칙적으로 적용되는 것은?
(단, 이자는 고려하지 않으며, 다툼이 있으면 판례에 따름)

 

① 1억원을 차용하면서 부동산에 관하여 가등기나 소유권이전등기를 하지 않은 경우
② 매매대금채무 1억원의 담보로 2억원 상당의 부동산 소유권이전등기를 한 경우
③ 차용금채무 1억원의 담보로 2억원 상당의 부동산에 대해 대물변제예약을 하고 가등기한 경우
④ 차용금채무 3억원의 담보로 이미 2억원의 다른 채무에 대한 저당권이 설정된 4억원 상당의 부동산에 대해 대물변제예약을 하고 가등기한 경우
⑤ 1억원을 차용하면서 2억원 상당의 그림을 양도담보로 제공한 경우

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✅ 정답: ③번

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🔍 보기별 해설 + 예시 + 용어 해설

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❌ ① 1억원을 차용하면서 부동산에 관하여 가등기나 소유권이전등기를 하지 않은 경우

해설:
가등기나 소유권이전등기 없이 단순히 차용만 한 경우는 가등기담보법이 적용되지 않습니다.

예시:
A가 B에게 1억 빌림 → 등기 아무것도 안 함 → 해당 없음

용어 해설:

• 등기 요건: 법 적용 요건 중 하나는 반드시 가등기 등 형식 필요

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❌ ② 매매대금채무 1억원의 담보로 2억원 상당의 부동산 소유권이전등기를 한 경우

해설:
매매대금채무는 '금전소비대차'가 아니기 때문에 가등기담보법 적용 대상이 아님

예시:
A가 집을 사고 매매대금 남은 금액 담보로 등기 → 매매채무는 대상 ❌

용어 해설:

• 금전소비대차: 돈을 빌려 쓰고 갚기로 한 계약. 가등기담보법 적용 대상

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✅ ③ 차용금채무 1억원의 담보로 2억원 상당의 부동산에 대해 대물변제예약을 하고 가등기한 경우

해설:
가등기담보 등에 관한 법률은 금전채무를 담보하기 위해 부동산에 대물변제를 예약하고 이를 가등기한 경우에 적용됩니다.
이 보기처럼 '차용금채무 + 대물변제예약 + 가등기'의 조건이 충족되므로, 법률이 적용됩니다.

예시:
A가 B에게 돈 빌리며 “돈 못 갚으면 이 집 넘길게” → 그 집에 대해 가등기함
→ 법적 요건 충족 → 가등기담보법 적용

용어 해설:

• 가등기담보: 채무자가 채무 불이행 시 채권자가 목적 부동산을 소유권 이전받도록 예약하고 이를 가등기해 두는 제도
• 대물변제예약: 돈 대신 물건으로 갚기로 약속

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❌ ④ 차용금채무 3억원의 담보로 이미 2억원의 다른 채무에 대한 저당권이 설정된 4억원 상당의 부동산에 대해 대물변제예약을 하고 가등기한 경우

해설:
저당권이 이미 설정된 경우 복잡한 권리관계가 발생하여, 실무상 가등기담보법의 적용 여부가 제한됨
→ 다툼의 여지가 있어 법이 원칙적으로 적용되지 않음

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❌ ⑤ 1억원을 차용하면서 2억원 상당의 그림을 양도담보로 제공한 경우

해설:
가등기담보법은 '부동산'에 한정됨. 이 보기의 담보물은 **동산(그림)**이므로 해당 법률 적용 대상 아님

예시:
A가 그림을 담보로 돈 빌림 → 가등기담보법 적용 ❌

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📊 요약표

보기 정오 적용 여부 예시 이유/용어 정리

보기		적용 여부	예시	이유/용어 정리
①	❌	적용 ❌	단순 차용, 등기 없음	등기 요건 불충족
②	❌	적용 ❌	매매대금채무 담보	금전소비대차 아님
③	⭕	적용 ⭕	차용금 + 대물변제예약 + 가등기	정형적 가등기담보 요건 충족
④	❌	적용 ❌	기존 저당권 있어 다툼 있음	권리관계 중복
⑤	❌	적용 ❌	동산(그림) 담보	법 적용 대상은 부동산 한정

 

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✅ 정답: ③번
(차용금채무 + 대물변제예약 + 가등기 조건이 충족된 경우 가등기담보 등에 관한 법률이 적용됨)

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77.부동산 명의신탁약정과 그에 따른 등기의 무효로 대항할 수 없는 제3자(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항)에 해당하는 자를 모두 고른 것은?
(다툼이 있으면 판례에 따름)

ㄱ. 명의수탁자의 상속인 ㄴ. 명의신탁된 부동산을 가압류한 명의수탁자의 채권자 ㄷ. 명의신탁자와 명의신탁된 부동산소유권을 취득하기 위한 계약을 맺고 등기명의만을 명의수탁자로부터 경료받은 것과 같은 외관을 갖춘 자 ㄹ. 학교법인이 명의수탁자로서 기본재산에 관한 등기를 마친 경우, 기본재산 처분에 관하여 허가권을 갖는 관할청

 

① ㄴ
② ㄱ, ㄷ
③ ㄷ, ㄹ
④ ㄱ, ㄴ, ㄷ
⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ

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✅ 정답: ①번

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🔍 보기별 해설 + 예시 + 용어 해설

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❌ ㄱ. 명의수탁자의 상속인

해설:
명의수탁자의 상속인은 실질적으로 수탁자의 지위를 승계하는 자이므로, 제3자에 해당하지 않음

예시:
B가 A 대신 등기했는데, B 사망 → B 자식이 상속
→ 제3자 아님, 무효 주장 가능

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✅ ㄴ. 명의신탁된 부동산을 가압류한 명의수탁자의 채권자

해설:
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항은, 명의신탁자와 명의수탁자 간의 약정은 무효이며 이에 따른 등기도 무효라고 하면서도, 선의의 제3자에게는 대항할 수 없다고 규정합니다.
가압류한 명의수탁자의 채권자는 선의의 제3자로 인정되어 보호됩니다.

예시:
A가 B 명의로 부동산 등기했는데, C(채권자)가 B의 채무로 가압류
→ C는 제3자로서 무효 주장에 대항할 수 없음

용어 해설:

• 제3자: 명의신탁에 관여하지 않았고, 등기 외관만 보고 거래한 자
• 선의의 채권자: 명의신탁 사실을 몰랐던 제3자 채권자

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❌ ㄷ. 명의신탁자와 명의신탁된 부동산소유권을 취득하기 위한 계약을 맺고 등기명의만을 명의수탁자로부터 경료받은 것과 같은 외관을 갖춘 자

해설:
등기명의는 명의수탁자에게 있지만, 명의신탁자와 직접 계약을 한 사람은 신탁의 실체를 알고 있었다고 판단되어 제3자에 해당하지 않습니다.

예시:
A가 소유한 집, B 명의로 등기됨 → C가 A와 계약하고 B 이름으로 등기 받음
→ 명의신탁 사실 알고 있었던 셈, 제3자 X

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❌ ㄹ. 학교법인이 명의수탁자로서 기본재산에 관한 등기를 마친 경우, 기본재산 처분에 관하여 허가권을 갖는 관할청

해설:
관할청은 허가권자로서 행정적 승인 주체일 뿐, 법률상 제3자 아님

예시:
학교법인이 등기해놓은 재산에 대해 관할청이 승인했더라도
→ 처분 무효 주장에 관할청은 대항 불가

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📊 요약표

보기 정오 핵심 내용 예시 제3자 인정 여부

지문		핵심 내용	예시	제3자 인정 여부
ㄱ	❌	상속인은 수탁자 지위 승계	B 사망 → 자식 상속 → 수탁자 지위 계승	❌
ㄴ	⭕	채권자는 선의의 제3자	채권자는 선의의 제3자 | 수탁자 B의 채무로 C가 가압류	⭕
ㄷ	❌	신탁 사실 알았던 외관상 거래자	A와 계약하고 B명의로 등기	❌
ㄹ	❌	행정기관은 제3자 아님	관할청의 허가는 법률상 제3자 아님	❌

 

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✅ 정답: ①번 (ㄴ만 해당)

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78.甲은 2023. 1. 5. 乙로부터 그 소유의 X주택을 보증금 2억원, 월 임료 50만원, 기간은 계약일로부터 1년으로 정하여 임차하는 내용의 계약을 체결하고, 당일 乙에게 보증금을 지급함과 동시에 X주택을 인도받아 주민등록을 마치고 확정일자를 받았다.
다음 중 주택임대차보호법의 적용에 관한 설명으로 틀린 것은?
(다툼이 있으면 판례에 따름)

 

① 甲은 2023. 1. 6. 오전 영시부터 대항력을 취득한다.
② 제3자에 의해 2023. 5. 9. 경매가 개시되어 X주택이 매각된 경우, 甲은 경매절차에서 배당요구를 하지 않아도 보증금에 대해 우선변제를 받을 수 있다.
③ 乙이 X주택을 丙에게 매도하고 소유권이전등기를 마친 경우, 乙은 특별한 사정이 없는 한 보증금 반환의무를 면한다.
④ 甲이 2기의 차임액에 달하는 차임을 연체하면 묵시적 갱신이 인정되지 않는다.
⑤ 묵시적 갱신이 된 경우, 갱신된 임대차계약의 존속기간은 2년이다.

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✅ 정답: ②번

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🔍 보기별 해설 + 예시 + 용어 해설

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⭕ ① 甲은 2023. 1. 6. 오전 영시부터 대항력을 취득한다.

해설:
주택임대차에서 대항력은 ‘주민등록 + 점유’가 완료된 다음 날 0시부터 발생합니다.
따라서 2023. 1. 5.에 요건을 갖춘 甲은 2023. 1. 6. 0시에 대항력을 취득합니다.

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❌ ② 제3자에 의해 2023. 5. 9. 경매가 개시되어 X주택이 매각된 경우, 甲은 경매절차에서 배당요구를 하지 않아도 보증금에 대해 우선변제를 받을 수 있다.

해설:
경매가 개시된 경우, 우선변제를 받기 위해서는 반드시 배당요구를 해야 합니다.
보증금 전액에 대한 우선변제를 받으려면 대항력과 확정일자 외에 배당요구의 요건도 충족되어야 하므로, 이 보기 내용은 잘못된 설명입니다.

예시:
A가 확정일자 받고 살고 있었는데, 경매 발생 → 배당요구 안 했으면 우선변제 ❌

용어 해설:

• 우선변제권: 대항력 + 확정일자 + 배당요구 필요
• 배당요구: 법원에 보증금 반환 요청을 정식으로 등록하는 행위

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⭕ ③ 乙이 X주택을 丙에게 매도하고 소유권이전등기를 마친 경우, 乙은 특별한 사정이 없는 한 보증금 반환의무를 면한다.

해설:
임차주택이 제3자에게 양도되고 소유권이전등기가 이루어진 경우, 임대인 지위는 새로운 소유자에게 이전됩니다. 따라서 종전 임대인(乙)은 보증금 반환의무에서 면책됩니다.

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⭕ ④ 甲이 2기의 차임액에 달하는 차임을 연체하면 묵시적 갱신이 인정되지 않는다.

해설:
차임 2기 연체는 민법상 임대인의 계약 해지 사유입니다. 또한 묵시적 갱신의 배제 사유로도 작용합니다.

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⭕ ⑤ 묵시적 갱신이 된 경우, 갱신된 임대차계약의 존속기간은 2년이다.

해설:
주택임대차가 묵시적으로 갱신되면, 그 존속기간은 2년으로 간주됩니다. 이는 주택임대차보호법에 따른 법정 기간입니다.

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📊 요약표

보기 정오 핵심 내용 예시 용어 해설 요약

보기		핵심 내용	예시	용어 해설 요약
①	⭕	대항력은 다음날 0시 취득	1월 5일 요건 → 1월 6일 0시 대항력	대항력 요건: 주민등록 + 점유 + 다음날 0시 발효
②	❌	배당요구 없으면 우선변제 불가	확정일자 있어도 배당요구 안 하면 ❌	우선변제권: 대항력 + 확정일자 + 배당요구 필수
③	⭕	임대인 변경 시 종전 임대인 면책	X주택을 丙에게 양도 → 乙 면책	임대인 승계: 새로운 소유자에게 임대인 지위 이전
④	⭕	2기 차임 연체 → 묵시적 갱신 제한	월세 두 번 안 냈으면 갱신 ❌	묵시적 갱신 배제 요건: 2기 차임 연체 등
⑤	⭕	묵시적 갱신 시 기간은 2년	자동 갱신 시 2년간 계약 유지	법정 존속기간: 묵시적 갱신 시 2년

 

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✅ 정답: ②번
(우선변제를 받으려면 배당요구가 반드시 필요합니다)

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79.乙은 식당을 운영하기 위해 2023. 5. 1. 甲으로부터 그 소유의 서울특별시 소재 X상가건물을 보증금 10억원, 월 임료 100만원, 기간은 정함이 없는 것으로 하여 임차하는 상가임대차계약을 체결하였다.
상가건물 임대차보호법상 乙의 주장이 인정되는 것을 모두 고른 것은?
(다툼이 있으면 판례에 따름)

ㄱ. X상가건물을 인도받고 사업자등록을 마친 乙이 대항력을 주장하는 경우 ㄴ. 乙이 甲에게 1년의 존속기간을 주장하는 경우 ㄷ. 乙이 甲에게 계약갱신요구권을 주장하는 경우

 

① ㄱ
② ㄷ
③ ㄱ, ㄴ
④ ㄴ, ㄷ
⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ

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✅ 정답: ①번

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🔍 보기별 해설 + 예시 + 용어 해설

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✅ ㄱ.  X상가건물을 인도받고 사업자등록을 마친 乙이 대항력을 주장하는 경우

해설:
상가임대차보호법상, 임차인이 상가를 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음날 0시부터 대항력 발생. 즉, 乙은 대항력을 주장할 수 있습니다.

예시:
5월 1일 상가 인도, 사업자등록 신청 → 5월 2일 0시부터 대항력 생김

용어 해설:

• 대항력: 임차인이 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 힘
• 요건: 인도 + 사업자등록 신청(또는 전입신고)

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❌ ㄴ. 乙이 甲에게 1년의 존속기간을 주장하는 경우

해설:
기간을 정하지 않은 상가임대차의 경우, 임대인이 해지를 통지하지 않으면 무기한 유지될 수 있으나, 임차인이 임의로 1년의 존속기간을 주장할 수는 없습니다.

예시:
기간 미정 계약 후 "1년은 무조건 살아야죠!" → ❌ 법적 근거 없음

용어 해설:

• 기간 미정 계약: 해지 통지 없으면 계속됨. 존속기간은 확정되지 않음

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❌ ㄷ. 乙이 甲에게 계약갱신요구권을 주장하는 경우

해설:
계약갱신요구권은 최초 임대차기간이 만료된 후에 행사할 수 있습니다. 이 문제의 경우는 '기간을 정하지 않은 계약'이므로, 최초 기간이 존재하지 않아 요건 미충족입니다.

예시:
계약 시작했는데 갱신요구는 아직? → 최초 기간 없으니 권리 행사도 ❌

용어 해설:

• 계약갱신요구권: 최초 임대차계약 종료 후 행사 가능. 정한 기간 필요

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📊 요약표

보기 정오 핵심 내용 예시 용어 해설 요약

지문		핵심 내용	예시	용어 해설 요약
ㄱ	⭕	대항력 인정	상가 인도 + 사업자등록 → 다음날 0시 대항력	대항력 요건: 인도 + 사업자등록 신청
ㄴ	❌	1년 존속기간 주장 불가	"1년은 살아야죠" 주장 → 법적 근거 없음	무기한 계약: 해지 전까진 유지되나, 임차인이 1년 주장 ❌
ㄷ	❌	갱신요구권 행사 불가	기간 정하지 않은 계약은 갱신요구권 요건 미충족	계약갱신요구권: 최초 계약 종료 후 행사 가

 

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✅ 정답: ①번 (ㄱ만 인정됨)

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80.甲은 법령상 제한을 회피할 목적으로 2023. 5. 1. 배우자 乙과 자신 소유의 X건물에 대해 명의신탁약정을 하고, 甲으로부터 乙 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.
다음 설명 중 틀린 것은?
(특별한 사정은 없으며, 다툼이 있으면 판례에 따름)

 

① 甲은 乙을 상대로 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
② 甲은 乙을 상대로 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
③ 甲은 乙을 상대로 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
④ 乙이 丙에게 X건물을 매도하고 소유권이전등기를 해준 경우, 丙은 소유권을 취득한다.
⑤ 乙이 丙에게 X건물을 매도하고 소유권이전등기를 해준 경우, 乙은 甲에게 불법행위책임을 부담한다.

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✅ 정답: ②번

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🔍 보기별 해설 + 예시 + 용어 해설

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⭕ ① 甲은 乙을 상대로 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있다.

해설:
불법원인급여가 아닌 경우에는 진정명의회복을 원인으로 등기청구 가능합니다.
그러나 이 역시 명의신탁이 불법이 아닌 경우에 한정되며, 본 보기에서는 다툼의 여지가 있어 판례에 따라 인정 가능합니다.

예시:
甲이 세금 부담을 피하려고 배우자 乙 명의로 등기했지만, 이후 둘 사이에 다툼 발생 →
甲이 “내 소유 돌려줘!”라며 진정명의회복 청구 → 판례상 일부 인정 가능

용어 해설:

• 진정명의회복: 명의자가 아닌 자가 등기한 경우, 진짜 권리자가 등기 말소 또는 이전을 요구하는 것

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❌ ② 甲은 乙을 상대로 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있다.

해설:
부당이득을 이유로 한 소유권이전등기청구는 명의신탁 자체가 무효이므로 인정되지 않습니다.
판례는 부당이득 반환청구를 통해 우회적으로 명의신탁 약정을 인정하려는 시도도 허용하지 않습니다.

예시:
A가 법 회피 위해 아내 명의로 등기 → 나중에 “내가 준 거 돌려줘!”
→ 부당이득 이유로 반환 ❌ (법 위반이므로 인정 안 됨)

용어 해설:

• 부당이득반환청구: 법률상 원인 없이 이익을 얻은 사람에게 손해를 입은 사람이 반환을 요구하는 것.
• 불법원인급여: 불법적 목적에 따른 급여는 반환청구할 수 없음.

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⭕ ③ 甲은 乙을 상대로 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 없다.

해설:
명의신탁약정은 무효이므로, 무효인 계약을 해지할 수 없습니다.
따라서 해지를 원인으로 등기이전 청구는 불가능합니다.

예시:
甲이 “명의신탁 해지할게. 소유권 다시 내게 넘겨”
→ 해지는 계약이 유효해야 가능함. 무효계약은 해지 자체가 ❌

용어 해설:

• 해지: 유효한 계약을 중간에 종료시키는 것
• 무효계약: 처음부터 법적 효력이 없으므로 해지 대상 아님

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⭕ ④ 乙이 丙에게 X건물을 매도하고 소유권이전등기를 해준 경우, 丙은 소유권을 취득한다.

해설:
명의수탁자가 제3자에게 소유권이전등기를 한 경우, 제3자가 선의이면 유효하게 소유권을 취득합니다.
이 경우 丙은 보호받습니다.

예시:
乙이 X건물을 丙에게 매도 → 丙은 “명의신탁인지 몰랐어요”
→ 선의라면 소유권 취득 O

용어 해설:

• 선의 제3자: 명의신탁 사실을 몰랐던 외부인
• 거래안전 보호 원칙: 선의 제3자는 보호받음

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⭕ ⑤ 乙이 丙에게 X건물을 매도하고 소유권이전등기를 해준 경우, 乙은 甲에게 불법행위책임을 부담한다.

해설:
명의수탁자가 부동산을 처분해버린 경우, 명의신탁자에 대해 불법행위책임이 발생할 수 있습니다.
이건 명의신탁자의 권리를 침해한 행위로 평가됩니다.

예시:
乙이 甲의 동의 없이 X건물을 팔아버림
→ 甲의 권리를 침해했으므로 乙은 불법행위책임 발생

용어 해설:

• 불법행위책임: 고의 또는 과실로 타인의 권리를 침해한 경우 배상 의무 발생
• 명의수탁자의 책임: 명의만 맡았을 뿐인데 실소유자 권리 침해 시 책임 발생

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📊 요약표

보기 정오 핵심 내용 예시 용어 해설 요약

보기		핵심 내용	예시	용어 해설 요약
①	⭕	진정명의회복 청구 가능 (불법원인 아님)	불법 의도 없다면 회복청구 가능	진정명의회복: 실소유자가 등기 청구 가능
②	❌	부당이득 반환청구 불가	명의신탁 약정 자체가 무효 → 반환청구 불가	불법원인급여 적용 → 반환청구 안 됨
③	⭕	무효계약 해지청구 불가	무효는 해지 대상 아님	무효계약 해지 불가 원칙
④	⭕	제3자 선의이면 소유권 취득 가능	제3자 丙이 선의면 유효 취득	선의 제3자 보호 원칙
⑤	⭕	수탁자 불법 처분 → 불법행위책임 발생	명의신탁자 권리 침해	불법행위 성립 요건 충족

 

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✅ 정답: ②번
(불법적인 명의신탁 약정을 전제로 부당이득반환청구는 허용되지 않습니다)

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오늘도 수고하셨습니다.

하루 다섯문제

10월 합격에 가까워집니다!!!

 

당신을 칭찬합니다.

 

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공인중개사

Licensed Real Estate Agent

 

관련부처 국토교통부

시행기관 한국산업인력공단

 

시험일정

(원서접수시간은 원서접수 첫날 09:00부터 마지막 날 18:00까지 임)

 

시험정보

 

응시자격

□ 응시자격

○ 제한 없음

※ 단, ① 공인중개사법 제4조3에 따라 시험부정행위로 처분 받은 날로부터 시럼시행일 전일까지 5년이 경과되지 않은 자

② 제6조에 따라 자격이 취소된 후 3년이 경과하지 않은 자

③ 시행규칙 제 2조에 따른 기자격취득자는 응시할 수 없음

 

※ 공인중개사 등록을 위한 결격사유는 별도로 정하고 있으며, 담당기관(관할 시,군,구)으로 문의

 

 

시험과목 및 배점

□ 시험과목 및 방법

 

 

합격기준

□ 합격기준

 

※ 제1차 시험에 불합격한 자의 제2차 시험에 대하여는 「공인중개사법」시행령 제5조제3항에 따라 이를 무효로 함

 

 

응시수수료

□ 응시수수료

1차: 13,700원

2차: 14,300원

1, 2차 동시 응시자: 28,000원

 

 

취득방법

※ 제1차 시험 수방법: 큐넷 홈페이지 및 모바일 큐넷 앰을 통해 접수

      ※ 내방시 준비물: 사진(3.5*4.5) 1매, 전자결재 수단(신용카드, 계좌이체, 가상계좌, 간편결제, 퀵계좌이체)

     ※ 수험자는 응시원서에 반드시 본인 사진을 첨부하여야 하며, 타인의 사진 첨부 등으로 인하여 신분확인이 불가능할경우

          시험에 을시할 수 없음

 

 

※ 자격증발급: 응시원서접수일 현재 주민등록상 주소지의 시, 도지사명의로 시, 도지사가 교부

     (사진(여권용 사진) 3.5*4.5cm 2매, 신분증, 도장 지참, 시 ·도별로 준비물이 다를 수 있음)

 

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